1、物业纠纷不安抗辩权在先履行的一方有确切的证据证明后履行方有丧失或可能丧失履行能力的情况下可以行使，当物业公司经营遇到困难，如拖欠物管人员工资、高额水电费，或者是因物业公司自身所负较大数额债务被债权人起诉到法院，甚至被债权人申请破产时，业主依法行使不安抗辩权。

2、不安抗辩权的行使条件如下：

(1)因同一双务合同互负债务，且两债务间具有对价关系。

(2)主张不-安抗辩权的一方应当先履行债务，且其债务已届清偿期。如果履行期未届至，先履行方只能暂时停止履行的准备，无从停止履行。不-安抗辩权适用的双务合同属于异时履行。是指双方履行存在的时间顺序，即一方先履行，另一方后履行。

(3)先履行方有确切证据证明后履行方履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险。它包括三个要素：

1)后履行方丧失或可能丧失履行能力。根据我国民法典的规定，后履行方丧失或可能丧失履行能力的原因有：

①财产显形减少。包括经营状况恶化、转移财产、抽逃资金以逃避债务；

②丧失商业信誉；

③提供劳务或完成工作的合同中，债务人丧失劳动能力；

④给付特定物的债务中，该特定物丧失。

2)后履行方丧失或可能丧失履行能力发生于合同成立之后。

3)先履行方对事实负有举证责任。先履行方主张不安抗辩权，必须有对方丧失或可能丧失履行债务能力的确切证据，而不能凭自己的主观猜测。否则，将会因擅自中止而承担违约责任，从而使自己处于极为不利的地位。

一、业主行使抗辩权的常见表现形式

在物业服务合同中，业主行使抗辩权的表现形式主要有：

(1)物业公司未履行本应先履行的服务时，业主拒绝支付物业费。这个是业主最喜欢行使的抗辩权形式。就是物业活还没干完呢，就先催业主缴费，这个时候我就可以行使先履行抗辩权，也就是你物业公司不能提前收费，你得先把相关的活干完了我才付费，你得先履行，所以叫先履行抗辩权。当然这个得要看物业服务合同里关于物业费用支付时间是如何约定的，如果约定的就是先支付后服务，那这个先履行抗辩权就站不住脚。

(2)物业服务合同约定物业公司应履行某一特定服务项目但时间约定不明确时，业主以物业公司尚未履行这一服务项目为由行使同时履行抗辩权，拒绝支付物业费。这个一般在实际操作中也很难实行，一般业主室内的服务都是先服务后付费，不存在同时履行抗辩权的前提，公共部位真有业主提了意见并且说明要跟缴纳物业费挂钩，物业公司也会很快处理掉的。

(3)在物业公司履行的物业服务、营造的小区环境不符合合同约定时，业主拒交物业费。一般地，物业服务合同会对物业服务的质量，即物业公司应当如何保持小区环境作出详细的规定，如果物业公司履行的物业服务、营造的小区环境未达到合同约定的要求，业主就有可能行使先履行抗辩权或同时履行抗辩权，拒交物业费。