什么是抵押权预告登记

预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。

抵押权预告登记也称预抵押，是指在抵押登记暂时无法办理时当事人为确保将来取得抵押权而办理的一种特殊登记，抵押权预告登记属于预备登记。

抵押权设立登记

经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，抵押权不设立。

以预购商品房抵押的，登记机关应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。不动产虽然已经办理了抵押预告登记，但该抵押预告登记并未使债权人获得抵押权，而是需待房屋建成并交付后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记将无法完成。

预告登记的破产保护

当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。