一、如何认定出租他人之物的合同效力

如何认定出租他人之物的合同效力可按下列情况分别处理：

1.对于承租人而言，其与出租人签订租赁合同的目的在于取得租赁物的使用权，出租人也仅负有将租赁物交付承租人使用的义务，至于物的所有权是否属于出租人，原则上并不重要。承租人取得租赁物后，不得基于出租人对租赁物不享有所有权为由，主张撤销合同。

如果真正的所有人请求返还租赁物时，则出租人无法向承租人履行给付义务，承租人可以权利瑕疵担保的规定，主张终止租赁合同，拒付以后的租金，并可以向出租人主张承担违约责任。

2.出租人与真正权利人之间的关系。真正权利人对于出租人已收取的租金，可以不当得利为由，主张出租人予以返还。但是出租人为标的物的善意占有人时，有收取孳息的权利，出租人不承担返还租金的义务。

二、租赁合同效力纠纷可以仲裁吗

租赁合同效力纠纷可以仲裁。依据我国仲裁法的规定，想要过仲裁方式解决合同纠纷，首先需要合同当事人在签订合同之前约定好合法有效的仲裁条款，或者在争议发生以后，双方协商一致通过仲裁方式解决纠纷。

仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。裁决被人民法院依法裁定撤销或者不予执行的，当事人就该纠纷可以根据双方重新达成的仲裁协议申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

三、怎么认定房屋租赁合同的效力

认定房屋租赁合同的效力主要在于四点：

1.合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件；

2.房屋是否为法律法规禁止出租；

3.房屋租赁合同的内容是否合法；

4.是否进行过登记备案；如果符合以上规定的，租赁合同具有法律效力。