一、投资性房地产的特征

1、投资性房地产是一种经营性活动；

2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。

二、投资性房地产的范围

主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

注意：没有持有并准备增值后转让的建筑物。

（一）属于投资性房地产的项目

1、已出租的土地使用权（经营租赁方式）

（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；

（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的土地使用权不属于投资性房地产。

2、持有并准备增值后转让的土地使用权

闲置土地，不属于投资性房地产（光闲置没打算增值转让的即使以后升值也不算；目的必须明确）。

3、已出租的建筑物

（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物；

（2）以经营租赁方式租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资性房地产；

（3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产；（土地不可以）

（4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

注意要点：在租赁方式下，土地要成为投资性房地产必须是已经出租；但建筑物则有所不同，企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的项目

1、自用房地产：即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。（固定资产、无形资产）

例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。