1、房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的，一般的预征率在2％－4％，具体每个地方不一样的。先计算可以扣除项目金额，计算收入。收入－扣除项目金额＝增值额，增值额／扣除项目金额＝增值率。2、计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

一、土地增值税计算方法实例

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；

财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

答：

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5％＝650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％；允许扣除额＝（1000＋3000）×20％＝800（万元）；

（6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）；

（7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）；

（8）增值率＝3995÷6005×100％＝66．53％；

（9）应纳税额＝3395×40％－6005×5％＝1297．75（万元）。

二、二手房增值税计算公式

二手房增值税计算：不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5．6％（增值税税率为5％）。不动产证满2年：免征增值税。注意：北京、上海、广州、深圳等4个城市，不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅，二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5．6％。增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5．6％。