土地买卖中的注意事项一、转让合同的格式。土地使用权转让时，土地使用权转让合同和登记文件规定的权利义务随之转移。二是国有土地权属调查和信用能力调查。转让合同签订前，应当核实转让人的资格。出让人必须是《国有土地使用证》载明的土地使用者。土地使用者为国有或者集体单位的，应当提交有资产处置权的机构出具的同意转让证明。出让方还应仔细审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否存在重大债务纠纷等，避免土地使用权出让后资金无法收回的结果。出让前，应当对土地出让价格进行评估。由于土地使用权出让价格明显低于市场价格，市县人民政府有优先购买权。土地使用权出让市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施。特别是出让方为国有单位时，国有土地及相关资产必须经法定评估机构评估，并经国土资源部门确认。国有土地使用权出让是否存在瑕疵，是受让人必须关注的核心问题。在签订转让合同前，一定要到国土部门和房地产部门进行调查，核实是否有抵押和司法限制。鉴于调查是否存在土地权属及相关纠纷并不容易，难以判断受让人的履约能力，应当明确双方应当相互担保。转让合同签订时，双方应协商应交税费的项目、标准和金额，明确税费负担。根据相关规定，税款一般按土地销售价格计算。销售价格明显低于正常市场价格的，以土地评估价格为计算依据。国有土地流转往往涉及土地用途的变化，特别是划拨土地使用权的流转。土地用途及相关条件是否可以变更，变更程序及费用负担等应在出让合同中明确规定。出让前土地多为工业用地、办公用地等，出让后土地多为商业或住宅开发用地。规划部门不仅要改变土地用途，还要缴纳土地出让金。有的虽然不改变土地用途，但需要改变出让合同约定的建筑密度、容积率、绿化率等土地用途条件。7土地使用权转让时地上建筑物及其他附着物的所有权。1地上建筑物及其他附着物的所有人或者共有人享有建筑物及其附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物和其他附着物所有权的，应当相应转让使用范围内的土地使用权，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。国有土地使用权转让的效力延伸至地上建筑物。如果没有协议，则推定包括。已出让的国有土地未达到规定开发水平的，不得转让；已划拨的国有土地，无地上建筑物的，不得转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的转让，应当按照规定办理登记。分割、转让土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，转让登记按照规定办理。由于国有土地使用权转让必须经过合同签订、国土部门审批、办理相关手续、登记发证等多个环节，有时还涉及抵押权注销等手续，因此转让费的支付应采取分期付款的方式。也就是说，按照转账程序，设定支付期限和金额，体现相互制约和监督，降低双方的交易风险。9国有土地使用权抵押后的转让。转让的目的可以通过与抵押权人协商、以其他方式担保或者以支付转让费的方式解除抵押权来实现。

交易规则

政府有责任规定集体土地入市的交易规则和市场秩序。在城乡统一的土地市场中，集体土地应当与国有土地具有相同的进入规则。首先，要明确集体土地供应的市场主体。一级市场是集体经济组织的村民会议或者村民代表大会；土地股份合作社是股东大会。集体土地建设用地使用权是否市场化，只有股东才有决定权。村支部书记、村委会主任只是他们委托的代理人，他们无权决定某一块集体土地是否进入市场，以防止村支部书记、村委会主任等少数人肆意出租或变卖为自己的利益转让集体土地。二级市场的主体是建设用地使用权人或集体土地宅基地使用权人。他们只能转让依法取得的建设用地使用权或者宅基地使用权。不得自行设立建设用地使用权和宅基地使用权，不得将承包经营权作为建设用地使用权出租、转让。

产权交易方式应与国有土地市场相同，采取租赁（即年租）、转让（即转租）、拍卖、招标、挂牌、定价、合资等多种方式。一般来说，如果需求方想长期投资，他愿意租房；如果供应方想有长期稳定的收入，他愿意租房；如果需求方有多个竞买人，他可以拍卖；如果公共设施用地可以招标或上市；这取决于交易双方的意愿，没有必要坚持现行法律允许的股份和合资企业两种定价方式。这是因为如果采取股份或合资的方式定价，集体土地的所有者和使用者将成为股东或合伙人，必须参与企业的经营，承担经营风险。一旦手术失败，血便再也回不来了。因此，农民普遍愿意采取租赁的形式，不愿意对股份定价。政府不应严格规定交易方式，只需制定租赁或转让合同的标准文本格式和拍卖、招标、挂牌的法定程序即可。