投资性房地产和固定资产的界定标准如下：

一、持有目的不同。

投资性房地产的持有目的是为了投资，如出租的土地使用权；长期持有并准备增值后转让的土地使用权；企业拥有并已出租的建筑物。

固定资产的持有目的是为了生产商品、提供劳务、出租（不含投资性房地产）或经营管理而持有的。

二、物质形态范围不同。

投资性房地产仅包括房地产。

固定资产既包括生产经营办公用房地产，又包括其余如机器设备等为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计期间的资产。

三、核算方法不同。

投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式核算。

固定资产只能采用成本模式核算。

不属于投资性房地产的项目

（一）自用房地产

自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。

自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。

例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽然也收取租金，但间接为企业自身的生产经营服务，因此具有自用房地产的性质。又如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。旅馆饭店的经营者在向顾客提供住宿服务的同时，还提供餐饮、娱乐等其他服务，其经营目的主要是通过向客户提供服务取得服务收入，因此，企业自行经营的旅馆饭店是企业的经营场所，应当属于自用房地产。（酒店房产是否属于投资性房地产在国际会计准则的制定中是有一定的争议的。争论的结果暂时不作为投资性房地产。但，这种结论不代表以后不将其作为投资性房地产处理，历史表明很多准则的规定就是将以前争议的事项拿出来说事的。）

（二）作为存货的房地产

作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。

从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。

实务中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。例如，甲开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同；其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

（国际会计准则投资性房地产貌似讲过，集团内部一家子公司将房地产出租给另一家子公司，出租子公司可以作为投资性房地产处理，但是从整个集团角度分析其不是投资性房地产，需要在编制合并报表中时，编制抵消分录冲销投资性房地产的影响。）

投资性房地产的会计处理根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。（假设企业有两项投资性房地产，一个存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得，一个不能，因为那个公允价值不能够持续可靠取得的投资性房地产只能采用成本模式计量，所以能进行公允价值计量的按照这个规定，也不能采用公允价值计量。企业对这两项资产都需要采用成本模式进行后续计量，感觉有些一刀切的味道，不太合理。）

《企业会计准则第4号——固定资产》第三条，固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：

（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；

（二）使用寿命超过一个会计年度。

使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。