根据《企业会计准则第4号--固定资产》，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的使用寿命超过一个会计年度的有形资产，不难发现它们之间的主要区别：一是持有的目的不同，持有的固定资产是为了生产商品、提供服务、出租或者经营管理；投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，或两者兼而有之。二是投资性房地产的范围不同。投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物

此外，下列项目不属于投资性房地产：一是自用房地产，即：，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的不动产；第二，房地产作为存货。因此，固定资产与投资性房地产的转换需要严格注意以上限制。如果操作得当，就会“左右兼顾”，善于运用的人可以更好地反映管理者的意图，或者更好地反映会计的本质，使报表能够准确地反映企业的信息。否则，如果使用不慎，就会出现“两难”局面，后果难以记起

所谓公允价值，又称公允市场价值和公允价格，是指在公平交易条件下，熟悉市场行情的买卖双方确定的价格，或者在公平交易条件下，可以出售的资产或者可以由无关方清偿的负债的交易价格

一般来说，企业应当采用成本模型对投资性房地产进行计量。采用公允价值计量需要满足两个条件：一是投资性房地产所在地存在活跃的房地产市场；其次，企业可以从活跃的房地产市场中获取相同或类似房地产的市场价格及相关信息，投资性房地产可以采用成本模式或公允价值模式（可以简单地理解为市场价格）进行计量。但我们只能从中选择一个。如果选择成本模式，则可以改为公允价值模式。如果选择公允价值计量，则不允许改为成本模式。因此，公允价值的使用应谨慎，否则您将陷入两难和遗憾

投资性房地产是以成本模式计量的，与普通存货或固定资产一样按时计提折旧是一项审慎的会计政策。投资性房地产采用公允价值模式计量，不计提折旧和摊销。公允价值变动直接计入当期损益，影响当期利润。市场价格的涨跌影响以公允价值计量的投资性房地产的账面价值。无论是浮盈还是浮亏，都只是摆在桌面上的游戏。这样的纸面财富只是海市蜃楼，不现实