二手房验房应注意以下几个方面：

1、检查二手房是否可以出售；

2、卖方是否享有完整真实的房屋所有权，房屋所有人是否与他人有共有权关系，房屋是否有其他债权和债务纠纷；

3、审查房屋是否已出租，因为承租人也有优先购买权，同时检查房屋是否有抵押权；

4、房屋质量应重点检查，房屋是否漏水，墙壁是否有泪痕，房屋是否倾斜等。

二手房验房的流程

二手房验房流程如下：

1、查看三书一证一表。三书指的是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；一证指的是《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；一表指的是《竣工验收备案表》。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用。

2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。一定要先验房，然后再签字交费。为防止日后可能出现的问题，务必要保存好验房问题备案单。

3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。以双方签定合同为准。

4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，一定要认真阅读相关条款，维护自身权益。

5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。

《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。