《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》已于10月1日起开始实施，这就意味着业主对自己居住小区的物业服务可以按需“点菜”了。物业收费改革涉及到千家万户，本期我们关注这一话题，邀请业主咨询顾问机构———上海某业主咨询服务有限公司总经理刘生敏用个案来阐释分等收费到底是怎么回事，以及业主、物业公司对这个改革的看法。

分门别类

费用有升也有降

《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规定，《上海市住宅物业服务分等收费标准》对住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，每项服务分为五个收费、服务等级，最高为五级。

不同内容、等级可以组合出很多结果，每个小区可根据自己的特点，选择不同的服务内容、不同级别的服务要求。这样，业主对于自己所缴的物业管理费有了自主选择的权利，更清楚物业服务的内容及标准，有助于解决业主和物业公司之间有关收费问题。刘经理以某小区为例向记者分析了新标准下的物业收费。（单位统一为元／月／平方米）

综合管理服务费

原合同收费标准及级别：0.30元。根据其收费标准应提供五级（最高）服务标准内容，但是其实际提供的服务还达不到二级。

新合同（草案）标准及级别：0.14元，二级标准。根据二级服务标准的内容，草案合同应要求物业公司设置管理处，配置简单办公设备及电话。要求物业管理人员，服装统一、佩戴上岗证，周一至周五在小区管理处进行业务接待，周六、周日在指定地点进行业务接待。

分等收费标准：二级收费标准0.09－0.14元（不包括0.09元）。

保洁费

原合同收费标准及级别：0.12元。根据其收费标准应提供三级服务标准内容，但是其实际提供的服务还达不到一级。

新合同（草案）标准及级别：0.11元，二级标准。增加草案中二级服务标准缺少的条款。

分等收费标准：二级收费标准0.07－0.11元（不包括0.07元）。

公共区域秩序维护服务费

原合同收费标准及级别：0.12元。原服务合同有部分内容达到三级服务。

新合同（草案）标准及级别：0.20元，三级标准（但无监控设备）。增加人防投入，提高对保安人员的要求：专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60％以上，身体健康，工作认真负责。

分等收费标准：三级收费标准0.16－0.27元（不包括0.16元）。

绿化费

原合同收费标准及级别：0.09元（含维修保养费，与设备运行费可能交叉）。原合同规定提供绿化二级养护，给住户创造良好的生活环境。分等收费文件的二级标准与原合同提到的二级标准有差异。

新合同（草案）标准及级别：0.03元，一级标准。

分等收费标准：一级收费标准折算建筑面积最高0.036元。

公用部位、公共设施日常运行、保养、维修

原合同收费标准及级别：0.07元。提供的服务内容很少，几乎为零。根据合同规定应该按实结算，也没有执行。

新合同（草案）标准及级别：合计0.22元（二级生化处理）。

分等收费标准：合计最高0.15元（无生化处理）或者0.19元（有生化处理）。

不难看出，综合服务管理费在原合同中偏高，超过相应服务等级收费标准100％；而保安费以及公用部位、公用设施设备日常运行、保养、维修费用和服务等级则偏低，许多服务项目甚至空缺。原服务合同收费0.70元，如根据分等收费标准，每项都按照最高标准收费，新合同（草案）收费为0.706元（无生化处理）。草案最终仍保持0.70元的标准，但每项服务的标准更明确、更完善。

分等收费业主和物业公司的博弈？

正方分等收费有助提高管理水平

众人拾柴火焰高

采访对象：方女士身份：业主（在职职工）

我的朋友住在长宁区的某个小区里，那个小区非常干净、漂亮，保安也很有亲和力，我们进门出门时，保安都会给我们敬礼，在这样的地方居住会觉得自己的身价也提高了。我因为羡慕这个小区的管理，回家后就对我居住的小区物业公司提出意见和建议。

可是物业公司经理让我先算一下我们身处不同的小区，所付的物业管理费有多大差别。不算不知道，一算吓一跳，我们的物业管理费以户计算，每户每月才7元，我们付费都是半年一付，因为半年加在一起也不超过100元。可是我朋友告诉我，他们那里的物业管理费按“平方米”计算，每月每平方米是1.9元，他家面积有170平方米，每月要付的物业管理费就达320多元，比我家一年付的物业管理费还多。

我们小区的物业公司经理向我叹苦经，小区档次不同，但是付出是相同的，比如清洁工要打扫小区，他不会因为这个小区档次低，扫一次地就会少收你的钱。区别只在于，我们小区因为收费少，每天只能安排清洁工扫一次地，而高档的小区会安排清洁工每天扫三次地，这样你就会觉得那个小区干净，物业管理得好。

由此，我也理解了为什么我们小区的绿化一直搞不好的原因。为了把小区搞得更好一些，我想我们业主是愿意再多出一些费用的。现在有了分等收费的办法，我已经建议我们小区的业主委员会讨论这件事情了，众人拾柴火焰高，这样，我们小区“上档次”也不会太遥远了。

这是我们一直期待的

采访对象：高先生身份：物业公司经理

分等收费办法的实施是我们一直期待并且长期为之努力的事情。我们公司管理的是高档商住楼，以3.6元的价格向业主收取物业管理费。这个收费在大家看起来已经很高了，但实际上对于我们来说，收支很难平衡。因为我们提供的服务，已经大大超过了收费的标准。