开商发布的宣传广告与实际不符符合下列条件的，要承担责任：

1、开发商发布虚假广告是开发商主观上故意的。

2、购房者因为受到虚假广告的误导才购买房产。

3、购房者的合法权益受到了侵害，即购房者的合法权益是不是受到实际发生的损害。

4、开发商发布虚假广告的行为与损害结果之间存在因果关系。

售房广告与实际不符可以退房吗？

售房广告与实际不符能退房。售楼广告作为商品销售的手段之一广泛存在于商品房交易市场，由于其就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容的一部分，当事人违反该内容时，应当承担违约责任。

《广告法》第4条，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。