在绝大多数的案件中，如果出现购房人无法按时还款，银行会要求购房人偿还全部借款，开发商承担保证责任。法院会支持银行的诉讼请求，判决开发商承担担保责任，开发商在承担担保责任后，有权向购房人追偿。开发商在承担担保责任后，一般会采取申请拍卖所购房屋的方式，追回代偿款。但是，经常会出现这样的情形，购房人因其他债务，所购买的房屋会因其他案件被采取查封、拍卖等强制措施。在这种情况下，因抵押权未生效，银行无权就该房产拍卖优先受偿，开发商被判决承担保证责任后，无法实现追偿权。

一、业主断供开发商该怎么办

业主断供开发商可以银行起诉断供业主要求解除借款合同收回全部借款；银行仅起诉开发商要求承担阶段性担保责任；业主断供后，银行每月从开发商处扣划保证金，怠于起诉等。

诉请要求对预抵押登记房屋行使优先受偿权，要求开发商承担担保责任。对于该等诉讼如银行要求开发商签订的有书面文件。

承诺放弃主张物保优于人保的，则开发商无法再提出此等抗辩理由；如没有签订此类承诺，则开发商提出主张物保优于人保。

请求先拍卖房屋优先受偿，如拍卖款不够偿还银行借款再由开发商承担保证责任，实践中该等请求支持的甚少。

司法实践的趋势是银行的优先受偿权以后就有可能得不到支持，银行收回按揭款就会更依赖于扣划开发商的保证金了。

开发商被诉后，可依据其与业主签订的《商品房买卖合同》起诉业主，要求解除房屋买卖合同，收回房屋。

并有权要求业主返还其代偿银行部分的借款，要求业主支付违约金。

此时开发商作为被告应当向法院申请追加业主为被告，关于此，多数法院会批准该追加被告申请。

但不排除也会有法官认为被告不适宜追加被告情形，则开发商应当变更申请业主为第三人，同样不影响业主承担还款责任。

二、开发商不予批准交房的法律后果有哪些？

一种情况是一般的瑕疵，属于商品房质量责任的追究问题，购房人可以向开发商主张商品房的瑕疵担保责任，可以通过商品房买卖合同中保修条款解决，而不能归为逾期交付的责任范畴。一种是属于重大质量问题，该瑕疵足以突破综合验收证明文件的“公信力”，基于此，实践中往往需要第三方即国家质量监督部门的评估和测评。此时，购房人则有权拒绝接受房屋，开发商应当承担逾期交房的违约责任。