一、商业用地土地使用权最高出让年限是多久

1、商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

2、商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

1、居住用地七十年;

2、工业用地五十年;

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

4、商业、旅游、娱乐用地四十年;

5、综合或者其他用地五十年。

二、土地续期

1、商业用地到期后的续期问题，现行法律没有明确规定，要按到期时的法律规定处理。对于土地上的房屋，有约定的，按照约定处理;没有约定的，也按到期时的法律规定处理。

2、《民法典》（2021.1.1生效）第三百五十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

国家规定土地的使用用途不同使用年限也不同，商业土地使用期限最长年限是40年，一般商店等等都属于商业用地，虽然商业用地时间不长，但是不用担心，使用期限到期后可以续期，另外还可以按照规定把商业用地变住宅用地。