两者主要差异体现在以下三个方面：

首先，在法律效力层面存在显着差异。商品房预售合同因具备完备的法律手续而被视为具有严格的法律约束力，其条款内容对买卖双方均具有直接的法律约束效果；

然而，商品房认购书则更多地体现出预约性质，从根本上讲尚未构成完整的合约关系，因此对买卖双方并无强制性的法律约束力。

其次，二者的本质属性也有所不同。商品房预售合同作为一种正式的买卖协议，其法律效力与正式的买卖合同完全相同；而商品房认购书则更倾向于预约性质，并不产生强制性的法律效力。

最后，二者的核心目的亦有明显区别。商品房预售合同主要用于对房屋的基本信息以及价格等关键条款进行明确约定和确认；而商品房认购书则主要是为了对所选房屋进行初步确认，表达购房意愿。

《城市商品房预售管理办法》第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。