什么是“买卖不破租赁”原则

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国》若干问题的意见(试行)》第五百九十一条第二款规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《解释》第四百七十八条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

根据上述规定，“买卖不破租赁”是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。

但是，“买卖不破租赁”受到约定限制和法定限制：

①当事人另有约定除外：“买卖不破租赁”受当事人另有约定限制;

②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，“买卖不破租赁”受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“买卖不破租赁”受限制。

【提示】

“买卖不破租赁”受到事先抵押权、事前查封和当事人约定的限制。