对于商业广告和宣传资料，原则上一般应认定为是一种要约邀请。

若出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：

第一、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。

第二、对房屋的说明和允诺应具体确定。

第三、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

一、房地产广告为什么那么夸大营销

房地产开发商夸大宣传营销构成要约的，消费者可以要求其承担违约赔偿责任。由于售楼广告就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容的一部分，开发商违反该内容时，应当承担违约责任。

二、开发商做广告损坏销售人员责任有哪些

商业广告在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未订立合同中的宣传广告内容作为合同内容看待，这种情况不承担责任。但当广告包含商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。此时开发商承担广告不实的违约责任。