楼盘土地使用权抵押后开发商可否销售商品房?

2005年9月，钟先生与位于珠海市香洲某楼盘开发商签订了一份购买商铺的《商品房买卖合同》，合同签订后，钟生支付了购房定金二万元。之后，钟生在珠海市房地产登记交易中心查询到：开发商销售的上述商铺存在土地使用权及在建工程抵押的情况，同时也有已销售的房产被注销抵押登记的记录，抵押权人是某银行。于是钟先生认为开发商销售的商铺存在抵押，销售是违法、是欺诈客户的行为，便拒绝再支付余款及办理相关手续，并扬言要向开发商索赔。

钟先生咨询：

一、土地使用权及在建工程抵押后，开发商能否销售上述商铺?

二、本案的开发商是否存在欺诈行为?钟先生能否索赔?

刘奕贤律师(广东运胜律师事务所)：

类似本案土地使用权及在建工程抵押的情况，其实在房地产开发中这种现象并不鲜见。一般来说，房地产开发企业从银行贷款进行房地产开发，便把所开发楼盘的土地使用权及在建工程抵押给银行，这是自然而然的事。但当开发商的楼盘在取得预售许可证时，预售证上会标明土地使用权已被抵押，抵押权人同意预售字样，并且当客户与开发商签订了购房合同，交了款项后，开发商会根据这些购房资料向银行提出注销该商品房抵押的申请，银行会按程序同意注销，房地产登记交易中心也会在房地产抵押登记表附记栏上注明已注销该商品房抵押登记。因此，对于作为抵押权人的银行，注销抵押后就意味着不再存在优先受偿的问题，即使开发商与银行存在债权债务纠纷，也不会危及买受人的利益;所以，对钟先生提出的第一个问题，因开发商与抵押权人的银行存在抵押与注销抵押的默契及配合，开发商是可以销售本案的商铺的。从另一角度来看，如果银行不同意注销抵押登记，买受人也就办不了预售登记，开发商资金就难以回笼，还贷就有困难，银行的风险也加大了，容易导致开发商与银行两败俱伤，对发展房地产明显不利，因此，银行是很乐意对已销售的商品房进行注销抵押登记的。

至于本案的开发商是否存在欺诈的行为，答案是否定的。因为在整个销售过程包括银行同意注销抵押登记、房地产登记交易中心注销抵押登记等各个环节，都是公开进行的，也不损害房屋买受人的利益，不存在最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释中有关欺诈行为的构成要件。同样，鉴于前述理由，钟先生提出索赔没有依据。

□律师提示：

购房人的法律意识、风险意识增强了，这本来是好事，但对于在进行房地产交易中存在的一些较为专业的问题，或交易中的某些细节、程序，买受人可能理解不深，认识不透。建议这类客户多向熟悉房地产专业的人士进行咨询，以免产生不必要的担心甚至纠纷。