根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内房屋及相关设施的说明，合同和承诺有明确约定，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，视为要约。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。近日，李女士在济南阳光花园购买了一套商品房。据当时开发商的宣传资料显示，李女士购买的楼房为三开间窗，阳台窗高1米4。然而，当开发商交付房屋时，李女士却发现，房屋的南面窗户不是凸窗，高度只有1.2米。卖方解释说它没有违约。双方签订的协议书附有房屋结构图，图中显示，南面没有开窗，高度只有1.2米。

李女士对卖方的解释极为不满。她认为，李女士决定购买朝阳飘庄公寓，而卖方在签订房屋买卖协议时并未告知和说明上述情况。律师分析：

**龙安（济南）律师事务所白金银律师分析，本案涉及的商品房销售广告及宣传品的法律责任与实际情况不符。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告、宣传品为要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺是具体确定的，并对商品房买卖合同的订立和房屋买卖合同的履行也进行了探讨，对价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使商品房买卖合同中未包含解释和承诺，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。根据规定，本案开发商将商品房窗户结构作为销售“亮点”进行公示，购房人李女士根据自己对窗户的偏好选择购房。开发商的宣传单和售楼广告上都有明确的数字，以该户型的凸窗形状作为参考，宣传材料上也注明该数字是李女士购买的户型。因此，在房屋销售过程中，开发商的公示应视为要约。贴士销售广告和宣传品是开发商销售商品房的重要促销手段。由于开发商在广告中夸大、夸张，诱导购房者购房，但往往在交房时达不到购房者的心理预期，引发了诸多纠纷。律师提醒广大购房者在购房时，千万不要单纯依靠华丽的广告就盲目决定，一定要认真审阅相关合同及附件，有条件的情况下，还要实地调查，以免产生不必要的纠纷。