开发商广告与实际不符要承担责任，该行为属于违约。售楼广告作为商品销售的手段之一广泛存在于商品房交易市场，由于其就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容的一部分，当事人违反该内容时，应当承担违约责任。

虚假宣传广告怎么处罚

一、虚假宣传广告怎么处罚

1、虚假宣传广告的处罚如下：

（1）引人误解的虚假宣传行为受到处罚后，再次实施的，增加20％；

（2）雇佣或者伙同他人进行欺骗性销售诱导的，增加20％的罚款额；

（3）作虚假的现场演示和说明的，增加20％的罚款额；

（4）刊登、发布虚假或者引人误解的声明性公告的，增加20％的罚款额。

2、法律依据：《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条

经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。

经营者不得通过组织虚假交易等方式，帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。

第十一条

经营者不得编造、传播虚假信息或者误导性信息，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。

二、虚假宣传如何投诉

虚假宣传的投诉方法如下：

1、直接到工商部门投诉；

2、打12315电话投诉到工商；

3、打4000456007投诉到中国打假网。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。