房屋赠与合同是指赠与人与受赠人就无偿转移房屋所有权而达成的协议。根据民法典第六百五十八条的规定，除了带有社会公益、道德义务性质和经过公证的赠与合同，一般的赠与合同在赠与财产权利转移前可以撤销。即在财产转移之前，除法律规定的情形外，赠与人享有任意撤销权，《民法典》规定一般情况下赠与财产的权利转移了就不得撤销赠与合同，对一般的财产赠与通常是以财产是否交付来认定财产权利是否转移，但对于房产的赠与，因房产是以进行房产登记确认所有权，所以房产的权利转移以是否进行过户手续为准，也就是说在房屋尚未登记过户时，赠与人享有任意撤销权。

一、行使赠与撤销权的条件有哪些？

1、赠与合同尚未履行，赠与物的物权尚未发生转移。

动产的物权转移以交付为要件，不动产的物权转移以登记为要件。特殊动产(如机动车、船舶、飞机)的物权转移以交付为要件，以登记为对抗善意第三人要件。因为赠与合同具有实践合同的特点，物权转移后，赠与人即丧失任意撤销权；

2、赠与合同不具有社会公益和道德义务的性质。

3、赠与合同尚未经过公证。

具备上述条件的，赠与人方可行使任意撤销权。

4、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。

5、对赠与人有扶养义务而不履行。

6、不履行赠与合同约定的义务。

只要具备前述三项事由，不论赠与合同是否经过公证证明，赠与的财产是否已交付，也不论是否属于社会公益和道德义务性质，享有撤销权的人均可以撤销赠与。从这两种撤销权的条件可以看出，依法成立的法定撤销权，可以包含任意撤销权，而任意撤销权则不包含法定撤销权。

行使任意撤销权的后果是，生效的赠与合同从此失去效力(但已经履行部分有效)，合同双方的权利义务解除，赠与物的所有权不变，受赠人的履行请求权也随之消灭。行使法定撤销权的后果是，不仅尚未履行的赠与合同不再履行，而且已经履行的赠与合同也失效，在赠与物的物权发生转移的情况下，赠与人可以受赠人不当得利为由要求返还赠与的财产。

二、赠与合同的终止

1、赠与合同的任意撤销

赠与合同的任意撤销是指在赠与财产的权利转移之前，得由赠与人依其意思任意撤销赠与合同。但对于经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人不得任意撤销（《民法典》第658条）。

2、赠与合同的法定撤销

赠与合同中，赠与财产的权利转移之后，赠与人即丧失了任意撤销赠与合同的权利，但在以下条件具备时，赠与人仍可享有撤销赠与合同的法定权利：第一，受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；第二，受赠人对赠与人有扶养义务而不履行；第三，受赠人不履行赠与合同约定的义务（《民法典》第663条第1款）。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使（《民法典》第663条第2款）。该期间为除斥期间，超过这一期间，赠与人不得再行使撤销权。

受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，其继承人或其法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使（《民法典》第664条）。这一期间同样是除斥期间。

撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产（《民法典》第665条）。

3、赠与合同的法定解除

赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，赠与人可以解除赠与合同，不再履行赠与义务（《民法典》第666条）。该合同解除不发生溯及既往的效力，赠与人就原已履行的赠与，无权要求受赠人返还。