《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,计算增值额的扣除项目,具体为:开发土地和新建房及配套设施的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。文件对土地征用及拆迁补偿费项目范围明确为:包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等。房地产企业拆迁补偿费用全部支出虽然可以作为开发成本,但税法规定的是“净支出”,也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出,因此,政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除。

例如:该房地产企业开发某项目时,购置土地使用权后,实际发生的拆迁补偿支出2000万元,但收到政府拆迁补偿补助500万元,则在计算土地增值税时,构成开发成本扣除项目的拆迁补偿净支出为1500万元,而不是2000万元。同样,500万元补助收入不作为计算土地增值税的项目收入。

土地增值税计算方法

和土地增值税预征率有别，土地增值税实行四级超率累进税率：

1、按照土地增值税税率表，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，土地增值税税率为40%。

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，土地增值税税率为50%。

4、按照土地增值税税率表，增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。