业主所享有的的权利

1、物业有以下几种情形，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

(1)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

(2)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

2、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

3、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

4、业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

5、业主大会依据相关法律的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

6、物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

7、物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

8、物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

物业所享有的权利

1、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

2、业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

3、经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

4、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

5、物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

物业和业主之间的法律关系

1、物业和业主是合同关系，这没错。但是合同讲的是签约主体，物业是其中一方，而另一方不是具体的某一个业主，而且全体业主的代表方----业主委员会。

物业机构的选聘，是业主大会的决议结果。按照《业主大会和业委会指导规则》，业主大会投票表决物业的选聘事宜，超过半数的票数通过，即视为全体业主同意。由业主委员会代表全体业主和业主大会同物业公司签署协议。

2、物业公司和业主的确是服务与被服务的关系，而物业停水停电的行为也是《物业管理条例》中命令禁止的。

3、车位费用有两个，一个是车位租金，一个是车位管理费。车位租金一般只有专属车位才能收取，如立体车库、地下车库等。有些专属车库经房管部门备案批准，享有产权，可以作为产权单位出售。但是不管出租还是出售，物业只是一个经手人，真正收取费用的是车位的权属人----通常这个权属人是开发商，物业只是一个代理而已。物业真正收取的费用是车位管理费。这个费用主要用于车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用(如照明、监控、消防设施等)、公众保险等。

4、根据《物业管理条例》，物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施，如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房，住户入住之后，家里的设备设施大多都是自己装修、安装的，这位部位和设备设施的维修养护不应该由物业来承担，且物业也无力承担。

5、电梯的日常维修和养护都是由物业公司负责的，但是类似的设备设施中修以上的维护，需要动用专项维修基金。

遇纠纷，业主应该这样做

转变观念很重要

“是业主出钱请他们管好这个小区的，说到底就是为业主服务的!”**和平法律事务所律师崔*林认为，要解决物业与业主之间的矛盾，关键是双方要调整观念，明确自身扮演的角色。关键是物业方要培养服务观念。

唐园小区业主吴先生也认为，物业管理者的利润太大，是因为现在的物业还没有形成市场竞争机制，尤其是不少物业公司与开发商都存在千丝万缕的联系。所以，应该尽快在物业领域引入真正的竞争机制。

完善规章制度是关键

不少业主认为，目前，物价部门虽然对一些收费做了一些规定，但对物业公司的约束力不是很强，甚至物业出现违规，物价部门的处理力度也不是很大。“有些投诉电话打了根本起不到作用，这也是物业有恃无恐的原因所在。”有关部门要尽快建章立制，从根本上完善物业服务的标准、收费、监管等方面的内容，如每天清扫地面几次，绿化植物多长时间修理一次，每天巡逻小区的次数，小区路灯、楼梯等的亮灯时间，每天清运垃圾的次数，监控设施的维护周期。