什么是涉外房产

涉外房地产，泛指我国与国外有关的一切房地产活动，是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产以及外国人所购房产。

涉外租房需要注意什么

租赁的一方主体为港澳台人士、外国人、无国籍人、外国法人或其他组织，租赁的房屋在国内，这类的涉外租房需要注意的问题有：

(一)主体调查

1、承租方可以通过查验房产证及相应身份证件，来确定出租方是否享有出租的资格。如果出租方不是房屋的权利人，则承租方一定要取得该房屋权利人同意转租的书面证明，以避免转租合同将来被解除的风险。

2、如果承租方为外国的机构或其他组织，出租方不妨到工商部门或其他相关部门，调查核实该机构或组织是否真实存在，以防止和一个虚假的机构签订合同，而使合同目的落空，且损失其他机会成本。

(二)客体调查

1、承租方应根据租赁房屋的目的，调查房屋的用途和土地用途。如果非居住使用，必须确保承租的房屋类型为商业性用房、土地用途为非住宅性质。否则，营业执照无法办出，合同目的无法实现。

2、建议承租方到房地产交易中心，调查了解该房屋是否存在抵押、典当等情况，最好不要承租这些所有权设限的房屋。

3、查清该房屋是否已经存在租赁登记信息。如果存在，将导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人营业执照的办理，最终影响到合同目的的实现。

(三)涉外一方的身份问题

签订租赁合同时，应将彼此的身份证明材料予以复制留存，并且到所在地的派出所办理租赁合同登记。承租方为个人的，应查验复制其护照和签证，并注意允许其驻留国内的时间，是否长于或等于将要签订的租赁期限。其中，香港、澳门人士，应当提交港、澳居民往来内地通行证；台湾人士，应当提交台湾居民来往大陆通行证。对于企业而言，最好查验留存经公证或者认证的企业登记注册证明、营业执照等。

另外，承租方是自然人的，最好能将其工作单位及其地址搞清楚。

(四)涉外一方名称或姓名问题

鉴于涉外租赁合同较非涉外租赁合同登记备案的为多，因此在签订涉外租赁合同时，最好使用涉外一方的中文译音名称或姓名。我国现行的法律尚未明文规定，涉外一方在我国内地申请房屋权属登记或租赁登记时，当事人的姓名是使用外文还是中文，且各行政机关对此的处理方式也不尽相同；但如果各自使用其母语，除了登记机关书写打印上的问题外，计算机系统在检索识别时也会有困难。因此，房地产权属登记机关一般使用其中文译音登记，而将其母语名称或姓名记录在登记文件中，并在权属证书备注栏内予以标示。所以，在签订涉外租赁合同时，如果涉外一方有相应的中文名称或姓名，最好使用该名称或姓名，这样便于合同登记备案工作顺利进行。

(五)装饰装修问题

一般情况下，涉外租赁期限较长，涉外承租方往往喜欢按照自己的习俗、喜好、风格进行装饰装修。因此，建议承租方应在取得出租方的同意的前提下再进行装修，此外装修标准、方案、图纸等也须出租方同意，并在合同中明确约定；其次，在合同中应明确约定租期届满后装修的处理，是恢复原状还是折价补偿等；最后，对于承租商铺进行经营的承租方，鉴于装修期间没有实际经营，所以，最好在合同里能够约定“免租金装修期”，明确该装修期的起止时间和免除支付的具体费用等等。

《民法典》第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

《民法典》第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

(六)合同文本语种问题

合同若采用两种以上文字订立，双方当事人最好能够约定不同语种的文本具有同等效力，对各文本使用的词句推定具有相同的含义。当各文本使用的词句不一致的，最好约定予以解释的标准和方法，或约定以某一语种文本为准。