我姓冯，是本市某小区的一名物业管理员。几年来，我们这个小区的治安非常好，业主与我们的关系也比较融洽。可是就在2006年年底，意想不到的事情发生了。

2006年12月5日，正好是我值夜班，一整夜没发现什么异样。早上，突然听人说，凌晨时一名歹徒翻3楼阳台进入陈某家将其杀害。

几天之后，凶手被逮捕，我们都以为事情就此结束了。可是就在2007年3月，死者的家属将我们物业公司告上了法庭。他们称自己交纳了物业管理费，这里面就含有保安一项，从这一角度来看，我们物业公司在一定程度上有保障业主人身和财产安全的义务，但我们未能尽此义务，所以应当承担相应责任。可我们却认为，物业公司根本不应对该案件负责。因为在我们的政策法规里没有明确说物业公司要为业主看好门、守住门。最后，法院经审理认为，陈某所居住的房屋内防盗呼叫系统未通，单元防盗门锁任何钥匙都能打开，顶楼平台防盗措施不力，导致陈某人身受到重大伤害而死亡。陈某的损害结果与我们物业公司疏于管理的行为之间具有明显的关联性，所以要我们赔偿被害人7万元，我们觉得非常冤枉。

请问：小区居民被害，物业公司是否应当承担责任?

律师专线解答

听完了您的叙述后，我们也已经了解了事情的基本情况。从中，我们也可以看到目前小区的物业管理活动中，广大业主与物业管理公司存在着很多矛盾。应该承认，我国目前关于物业管理方面的法律法规很不完善，容易导致广大业主和物业管理公司双方的权利义务没有一个明确的界定和划分，因而产生非常多的纠纷和争端，使得广大小区居民无奈地发出“小区物业管什么”的疑问。

但是需要意识到的是，法律没有明确规定，并不等于业主和物业管理公司之间的关系就没有规范来调整和约束，更不等于广大业主的合法权利就得不到法律的保障。事实上，在业主和物业管理公司之间还是有“法律”来调整他们之间的权利义务关系的，这一“法律”就是双方订立的物业管理合同。合同就是当事人之间的“法律”，只要违反了合同的约定，违约人就要承担法律上的违约责任。换句话说，就是违反合同双方约定义务的法律后果，与违反法律规定义务的后果，基本上是一致的，那就是都要承担民事法律责任。

就您所咨询的事件来看，你们双方虽然未签订书面的合同，但是作为物业公司，你们对小区保安方面的问题已经做出了承诺，如24小时保安巡逻、安装监视控制设施等，实际上你们之间存在着合同关系。因此，如果物业管理公司在该事件中没有尽到保安的义务，给业主造成了损失，就必须承担相应的违约责任。

症结所在

本问题的症结在于当事人对物业公司是否应当对小区内居民的人身、财产承担保护责任的问题不清楚。

律师提醒与注意事项

在这里提醒广大小区的业主们和物业公司，双方应当签订一份详细的物业管理合同，对双方的权利义务都应作出具体的规定。这样，一旦发生纠纷，就可以根据合同上白纸黑字的条款规定，解决出现的相应问题。当然，如果业主单独与物业管理公司签订物业管理合同不现实的话，则可以由广大业主的民主权力机构——业主委员会代表业主与物业公司签订合同。

法律链接

《物业管理条例》第四十六条、第四十七条