预售的房产，理论上买受人已经是业主，开发商无权把该预售的房产抵押。

但因为可能开发商与买售人还未正式签定商品房买卖合同，未在房地产管理部门备案，这样开发商可操作的弹性就很大。

一、五证不全的房屋买卖合同是有效的吗

五证不全的房屋买卖合同无效。

因为五证不全，属于开发商出售楼盘主体上的缺陷，也就是说，开发商在相关证件不齐全的情况下，根本就没有售楼(预售)资格，从法律角度来说，该开发商就没有售房的行为能力。

这时开发商与买受人所签的商品房买卖合同就属于无效合同。

二、商品房销售广告是否有法律效力

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”如购房人发现建成房屋与开发商预售广告中许诺条件不符，不能基于该广告而追究开发商的违约责任，只能根据广告法的有关规定追究广告商或开发商发布虚假广告的责任。如开房商在广告中作出根本无法实现的承诺，则属于缔约过程中民事欺诈行为。购房人可要求开发商承担缔约过失责任。所以，购房人在签订预售合同时应设法将广告许诺的条件纳入预售合同中，使其成为合同条款，以便日后追究预售方违约责任时有合法依据，而不是只能依据广告法追究开发商或者广告商的虚假发布广告的责任。

三、房子没备案的解决办法是什么

大家购房时，一般备案都是购房的必备程序，但是往往有开发商在未取得《商品房预售许可证》的时候已经开始与客户签约，后来因为开发商迟迟未取得许可证，导致客户也不能取得房产证，甚至存在一房多卖的风险。这时我们可以向法院提起诉讼，如果在起诉前该开发商仍未取得商品房预售许可证，则之前签署的合同无效，可以要求开发商退房，并赔偿损失。如果在起诉前开发商取得了预售许可证，则合同有效，可以要求开发商继续履行义务，配合自己办理房屋备案登记。如果开发商已经取得《商品房预售许可证》，却不配合自己办理备案登记，就可以向房管部门投诉，维护自己的合法权益。