购房人可以要求开发商退房的情形有：1．延迟交付。一般超过三个月开发商还不能交房，就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。2．开发商没经购房人同意变更设计，开发商构成违约，有权退房。3．如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超过3％，购房人要求退房，法院会判决购房人胜诉。4．房屋质量不合格等。

在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房：

（1）开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋。

（2）开发商没有按期交付房屋。

（3）开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向。

（4）无法办理贷款。

（5）在合同约定的期限内，拿不到产权证。

（6）房屋面积误差超过3％。

（7）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

（8）房屋质量不合格导致严重影响使用。

（9）开发商将房子抵押。

（10）购房者的住房贷款银行没有批准，购房者和开发商对付款方式又不能协商一致，购房者可以要求退房。

开发商虚假宣传是否可以退房

开发商虚假宣传可以退房。如果开发商虚假宣传所产生的诱导作用足以影响购房者对房产价值大小及是否购买的判断，继续履行合同，不符合双方订立合同目的，显失公平。按照实际情况，可认为开发商在订立合同过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，或者有其他违背诚实信用原则的行为，以致使购房合同目的无法实现，构成合同另外一方重大误解，因此该合同属于可撤销合同，受害者可以通过诉讼或仲裁要求解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第2项规定可知，对过实际面积超出合同面积的3％的，购房者愿意购买的3％内的按原合同价款补足，不愿意购买的可以解除合同，退还。对于超过3％的面积，购房者不用支付任何费用，由卖方承担。对于实际面积少于合同面积的3％的，由卖方按房价款两倍返还买受人。