依法解除购房订金协议的基本操作步骤通常如下所示：1．全面审查购房合同：深度研究购房合同中所包含的关于退款权利及条件的各个条文。明确知晓已签署的退款条件、提前告知期以及相关的责任承担和义务履行情况。2．正式提交退款请求：以书面形式向房地产开发商或销售方递交明确说明的退款申请，同时载明相关支撑凭证，如付款收据、书面沟通记录等等。竭力保证您的需求和解释能够得到充分表达。3．深入探讨协商：与房地产开发商或销售方便进行深入的协商，尝试通过面对面交谈、电话沟通或者电子邮件往来等多元化途径沟通交流，寻找各方均能接受的解决方案。4．申请仲裁或调解：若无法在与房地产开发商或销售方的协商过程中达成共识，您可考虑向相关部门或机构申请仲裁或调解。这些机构将会依据合同约定和相关法律法规来处理争议事项，并积极推进退款事宜的落实。5．提起诉讼：作为最终的维权方式，如果以上所有途径都未能解决问题，您可能需要采取法律行动，通过发起诉讼来解决争议，并争取索回购房订金。在决定提起诉讼前，务必咨询专业律师，以便获得详尽的法律建议。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。