一、如何正确处理购房者定金退款问题

购房定金的退款方式：

1．如果经过协商，对方同意解除合同的，可以退房退款；

2．如果协商不一致，且退房退款属于致使不能实现合同目的的根本违约行为，购房者是无权请求返还定金。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

二、什么情况下可以退回购房定金

以下情况下可以退回购房定金：

1．由于开发商的问题导致合同未能订立；

2．因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立；

3．由于发生了不可抗力导致购房者无力支付房款；

4．由于不可抗力导致商品房不符合当事人交纳定金时的条件，如果购房者拒绝签订商品房合同，开发商全额返还购房定金。

三、购房定金的比例该如何计算

购房定金交纳的比例的计算是不得超过主合同标的额的20％。定金是当事人双方为保证债务的履行，约定由当事人方先行支付给对方一定数额的货币作为的担保，定金的数额由当事人自行约定。

《中华人民共和国民法典》：第八章　违约责任　　第五百八十七条　债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。