集资房

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金来建造的房屋。职工个人可按房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定补贴，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证，如果没有，您将办不到房产证。

单位集资合作兴建的职工住宅，是用于解决本单位或本系统职工的住房问题，一般不得作为商品房出售。只有取得全产权房产证的集资房才可以上市交易。但即使是完全产权的集资房如果没有取得产权证，这种交易也还是不能保证购买者的权益。如果在没有产权证的前提下交易，双方只能签订买卖协议，不能办理过户手续。

总之，我们购买集资房的，只有在出卖方个人拿到房产证后，我们购买才不会有大的风险。

商品房

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发、经营、销售的房产。

一般来说，商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，通过市场买卖关系来实现其价值，对购房群体没有太多限制，属完全的市场经营行为。

房地产开发公司要开发经营普通商品房，就必须申请办理五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。一般商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式取得。

集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于一般商品房开发经营的办理过程。所以，一般商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。一般商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。

如果您正打算购买集资房，可以先咨询律师相关的政策，在其帮助下尽量规避买卖风险。