房屋入住几年后才发现有质量问题的，首先应看是否属于保修期内，如果是保修期内可以找开发商协商解决。如果超过了维修期，则实行有偿维修。

1、房屋主体结构质量问题：可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

2、非房屋主体结构的质量问题：如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行;如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。

一、开发商违约的情况有几种？

房屋买卖双方一旦签订了购房合同，只要购房合同有效，那么买卖双方都需要遵守合同的规定，购房合同应该是正规的，具有法律效力的。一般情况下，购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况：

1、延期交付房屋到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。

2、房屋面积误差超过3％。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3％，购房人可以提出退房并要求退赔利息。

3、房屋质量不合格导致严重影响使用。根据最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

二、买房签过合同以前发现被中介欺骗了能退房吗

首先，购房者与开发商在购房合同中约定了退房条件的，购房者可以按照约定条件退房。其次，如果双方没有约定退房的条件，那么在以下情形购房者可以退房：

(1)开发商迟延交付房屋的，购房者可以按照第26条规定解除购房合同退房；

(2)开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定期限内【起诉前】仍未取得商品房预售许可证，购房者可以退房；

(3)开发商与购房者签订的购房合同无效，包括开发商无权处分该房产和开发商存在欺诈情形，购房者可以退房；

(4)开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以依法选择退房；

(5)因无法得到银行或者公积金管理中心的贷款，购房者可以退房；

(6)开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证，购房者可以退房；

(7)房屋面积误差超过3%，购房者可以选择退房

(8)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体机构质量经检验确属不合格，购房者可以退房；

(9)因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房；

(10)开发商将出售的房屋抵押给第三人或者将房屋又出卖给第三人，购房者可以选择退房。