最近在作一些旧城区改造拆迁估价，户数多，难度不小，问题也较多！在网上也查阅了一些资料，现结合实际过程中碰到的一些问题，与大家探讨一下：

拆迁估价的市场标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被拆迁房屋的公开市场价值，指的是市场未知拆迁信息状态下的公开市场价值，即拆迁估价只考虑该房屋过去的状态，而不考虑将来的用途。

房屋（土地）的用途，对估价结果具有重大影响。同一房屋若用途不同，其价格可能要相差几倍甚至十几倍。可见，确定房屋用途是拆迁评估的关键内容和前提条件。

有的房屋用途在权属证书上标记的很明确，如商业经营性用房、办公用房、居住用房、工业厂房等。但在估价实践中，经常遇到房屋的实际用途与产权证件记载的用途不符的情况。许多临街或有较好出路的居住房，就存在着从事商业性经营活动的现象。拆迁评估时如果以居住性房屋进行估价，势必给被拆迁人带来一定损失。事实上，在未知拆迁信息时，该房屋由于具有商业功能其市场价值也会超过同地段类似的居住性用房。

那么，如何确定该类房屋的用途呢？建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定了四种方法：

1、一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；

2、当地政府对拆迁房屋的性质认定有特别规定的，从其规定；

3、拆迁人与被拆迁人协商一致的，可以按照协商结果确定；

4、不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。