确定商品房预售协议效力与否，关键在于审查其是否满足以下几点条件：

首先，预售方主体身份必须具备相应的法律资格；

其次，双方在签署商品房预售合同时，需确保其真实意愿的一致性；

最后，商品房预售协议的具体条款及其表现方式，均应具备合规性及合法性。

《商品房买卖合同纠纷解释》第六条

当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。