摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶认为，新的融资协议，将为地方政府的融资不足提供解决方案，包括房地产投资信托（REIT）以及保险资金投资等方式，将在很大程度上解决保障性住房的资金问题。

保障性住房将成市场香饽饽

李晶认为，保障性住房将成为房地产市场的香饽饽。建筑承包商将受益于保障性住房活动的扩张，因为该行业提供了高利润的承诺以及一个现成的市场。此外，越来越多的民营房地产开发商也开始积极做准备，以迎接住房市场重点发展低成本住房的结构性改革（见图1）。这部分归因于政府显示出对增加此类住房的坚定决心。在商品房市场繁荣时期对开发商而言的鸡肋，如今已成为销售有保障的香饽饽。此外，她认为经适房与商品房的竞争将集中于低端市场。经济适用房供应量的增加应该不会对普通商品房构成太大威胁；即使构成实质性竞争，这也很可能只是发生在低端商品房市场（在这个市场中，仅有少数几家上市开发商较为活跃）。

新的融资工具将发挥显著作用

李晶认为，鉴于土地销售放缓，且中央继续对地方政府投资工具的借贷实施限制，地方政府若要筹措足够资金以完成今年的目标，将面临巨大压力。房地产投资信托（REIT）以及保险业将成为新的融资工具。

2010年初，在上海及天津试行保障性住房抵押REIT的提案，据称已提交国务院审批。据新闻报道，REIT试点计划将主要以银行为核心投资者。市场揣测，鉴於目前5年以上贷款的名义贷款利率维持在5.94%，为使机构投资者介入股票式REIT所有权，回报可能需要达到8%。李晶认为REIT将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。目前，国内专家已提出若干提高收益的可能方案，包括在REIT架构内绑定其他高收益地方政府房地产资产，向投资者提供政府补助，以及为投资REIT产生的收入提供优惠所得税等。

此外，保险业亦有可能成为保障性住房的重要资金来源。9月3日，中国保险监督管理委员会允许保险公司在房地产最多投资其资产的10%。报告分析认为，倘以2010年7月底4.57万亿的保险总资产计算，则约有4500亿元资金可流入房地产行业。尽管保险商的房地产投资可能涉及保障性住房以及退休和商用物业，我们认为，鉴于飞速增长（5年的年复合增长率为24.2%）的保费收入需流入长期投资，保险业可能成为保障性住房的重要资金来源。

廉租房资金困境最严峻

保障性住房分为四大类：经济适用房，廉租房，限价房，以及棚户区安置房。摩根大通在报告中认为，为加快保障性住房的建设，中央政府宣布在未来几年间由地方政府官员直接负责保障性住房的供应。此等利益调整的效果似乎已在各地显现。尤其是，北京和上海等一线城市均已颁布政策，要求提高保障性住房用地在商品房项目用地中所占的比例：上海由0提高到5%，北京则由15%提高到30%。

四类主要保障性住房当中，廉租房建设面临的资金困境最严峻。除承诺在长时间内维持低水平的租金收益外，地方政府还须放弃卖地收益，且一般还须承担建设成本。相比之下，经济适用房及限价房在建成后即可出售，还能依靠开发商注资及银行贷款获得大部分资金。选作重建的棚户区一般位于市区内，地价相对较高，可按更高容积率进行重建。因此，地方政府一般有能力承担建设所需的净投资。