应该根据1990年〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

一、土地使用权不可以转让吗

首先要明白我国的土地基本制度：我国的土地归国家所有或归集体所有；个人或单位无权获得土地所有权；个人或单位征用土地取得的是土地使用权。

因此，土地的（使用权）可以依法转让；但是如果是房屋，则是房屋的（所有权）可以依法转让，但目前只有70年期限。

土地使用权转让，一般经公证机关进行公证证明，基本规则如下。

（一）土地使用权转让公证的管辖。它与土地使用权出让公证的管辖相同。

（二）申办土地使用权转让公证应提交的材料。申办土地使用权转让公证，除提交与土地使用权出让公证相同的材料外，还有以下几种：

1、关于转让人已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资开发利用土地的证明文件；

2、土地使用权转让合同正本；

3、土地使用权证件及原土地使用权出让合同正本。

（三）对申办土地使用权转让公证的审查。公证处应着重审查以下内容。

1、当事人提供的证明材料是否属实、有效。

2、当事人的办证目的。

3、合同条款是否完备。合同内容应包括：

(1)当事人双方的名称、住址，法定代表人的；

(2)转让人取得土地使用权的依据与方式；

(3)转让土地使用权的依据与方式；

(4)被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物；

(5)地上物及其他附着物是否转让的规定；

(6)转让期限；

(7)转让金数额及支付的币种、方式、时间；

(8)违约责任；

(9)其他事项。

4、合同规定的土地使用地块、条件、用途及期限，是否与出让合同和登记文件中载明的权利义务相符。转让活动不对国家土地所有权产生任何影响。

5、转让方是否已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资、开发和利用土地。依各国通例，转让方须在对土地进行一定开发之后，才能转让其权利。中国法律亦严厉禁止炒买炒卖土地的合同。

6、转让价格是否合理，是否符合有关规定。转让价格明显低于市场价格的，应与当地土地管理部门联系，做出调整。中国法律规定，国家在土地使用权买卖交易中有先买权。国家的优先购买权为一项法定权利，不依当事人约定，当事人也不能以约定加以剥夺。这项权利适用于一切国有土地使用权的买卖。

7、土地用途。需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，即报经土地管理部门、城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

8、登记。土地使用权的转让为不动产物权的变更，须办理登记手续。

9、被转让的土地使用权有无出租情况。承租人具有物权性质的租赁权。在租赁关系存续期间，出租人可以将国有土地使用权转让给他人（依出售、交换、赠与、继承方式），但这一行为不能消灭租赁权，承租人仍可对新的土地使用权享有者主张租赁权。同时，承租人还有先买权，即土地使用权享有者将土地使用权出售时，承租具有在同等条件优先购买的权利。

10、土地使用权有无抵押情况。中国法律规定，国有土地使用权可以抵押。抵押时，地上建筑物、附着物随之抵押。以国有土地使用权抵押，只能抵押土地使用权出让合同规定的使用年限的余期使用权。如果转让方已将土地使用权抵押，则抵押权人具有优先权。

二、土地使用权是以出让方式取得的吗

出让方式只是取得土地使用权的其中一种方式。

土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。

（一）土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，是土地交易一级市场，由国土资源管理部门代表国家通过拍卖、招标、挂牌等方式出让。

招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。

拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。

（二）划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。

（三）土地使用权转让是指已取得土地使用权的土地使用者将土地使用权再转让的行为，是土地使用权交易二级市，采取方式多为出售、交换和赠与。