2013年年底掀起供地高潮,首次完成年度土地供应计划
10月底北京市出台《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》(京七条),随后土地市场掀起供地高潮,经历11、12月土地集中交易之后,一改前几年的阴霾,北京市2013年首次完成年度土地出让计划。
据北京市国土资源局发布数据显示,2013年北京土地市场共成交经营性用地140宗,1575公顷(相当于去年同期的2.5倍),其中住宅用地1261公顷,商服用地313公顷。2013年全市商品住宅用地供应面积大幅增加,达到978公顷,完成全年850公顷计划指标的115%,较上一年度增加207%。
过去五年住房供需缺口巨大,平均每年差值高达1.5万套
当前土地供应量增加,将在一定程度上缓解未来北京楼市供不应求的压力,然而,业内人士对此认为,即便是如今土地供应量增加,也无法改变当前房价居高的局面,更不能改变房价上涨的趋势,因为多年的经验表明,增加供应远远比限制需求对楼市的影响大,过去5年每年的供需缺口高达2万套之巨,房价持续上涨且涨幅不断增加便不足为怪。
据相关监测数据显示,2008-2012年商品住宅用地实际年均供应量688公顷,剔除其中的代征地面积,按照北京住房平均1.8的容积率计算,这部分土地实际仅能形成10万套住宅;另外,2008-2012年商品住宅实际交易57.7万套,每年平均交易11.5万套住宅。由此可见,每年的住宅供地能建的房屋套数比每年实际住宅的去化套数要少1.5万套。
2014年供地放量将缓解过去住宅供地欠债,亡羊补牢为时不晚
最近,北京市国土资源局表示,2014年将继续加大全市住宅用地供应,其中40%用于保障性安居工程建设,60%用于商品房建设,商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。
经计算发现,按照上述规划的思路,加上2014年自住商品房将供应5万套的土地,这就意味着2014年商品住宅、保障房的供应套数分别为5万套、6.7万套,这样,2014年住宅供地将能建设16.7万套住房,2013-2014年两年的住宅用地将能形成31.7万套的住房供应,按照平均每年11.5万套的去化速度,多出的近8.7万套套住房供应量将抵消自2008年以来的住房市场供需缺口。
因此,由于控制需求的限购、限贷政策还将趋严,倘若供地政策能够实质性落地,在2014年过后,困扰北京楼市长达7年之后久供需矛盾将得到有效的缓解,加之自住商品住宅对纯商品住房价格的影响,未来房价继续高涨的势头可能将有所改观,北京楼市将开启一个新的发展阶段。
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