(一)居民个人购买的经济适用住房产权归个人,产权分四个部分:使用权、占有权、处置权和收益权。与房改房、商品房相比,经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。
房改房上市后收益的94%归出售人所有。上市出售后,每平方米在4000元(含)以下的,全部归个人;每平方米在4000至5000元的部分,80%归个人所有,20%归原产权单位所有;每平方米5000元以上的部分,和原产权单位五五分成;买方补交3%的土地出让金。商品房上市出售后,收益全部归个人所有。
经济适用房上市后,收益同样全部归个人所有,所不同的只是在出售时,新的购房人要按经济适用住房所在坐标定地价的10%交纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。在标定地价明确前,土地出让金或相当于土地出让金的价款暂按房屋售价的3%交纳。这样,购买人就可按商品住宅办理产权登记。
(二)经济适用住房的上市问题。根据北京市人民政府令〔1999〕第40号令规定和京房地字〔1999〕第1077号文件规定,职工个人购买的经济适用住房,房屋产权归职工个人所有,已取得合法产权证书即房屋所有权证、土地使用证的,可依法进入二级市场上市交易。上市后,收益全部归个人。
(三)经济适用房大批都是划拔方式取得的土地,由国家无偿批付使用的,没有具体土地使用期限,只有出让的土地取得方式才有期限,不论土地使用期限是多少,房屋所有权始终归房主所有。
二、经济适用房的申请条件有哪些
经济适用房的申请条件:
(一)家庭成员至少有一人具有本市市区常住城镇居民户口5年以上;
(二)没有享受过其他的一些优惠政策;
(三)申请家庭房产建筑面积小于48平方米。
三、买经济适用房要注意哪些
由于经济适用房在项目位置、建筑规划设计等方面存在这样或那样的差别,所以在购买时应该注意以下一些问题,
(一)位置
虽然经济适用房的价位人们能接受,但人们不能接受的是它的位置。因为位置即代表着长期的交通。
经济适用房项目大部分均位于城乡结合地区。
有些经济适用房小区到市区的公交线路和可选择的站点又相对较少,几年后的事至少无法让购房者牺牲现在的工作或事业。
(二)户型
购买经济适用房时,同样要搞清分摊面积、使用面积等概念,充分考察户型。购买时不追求大面积大的同时也增加房价、物业管理等费用?,应更注重居室功能。在有条件进行户型选择时,应尽量以专业衡量标准去做选择。现时流行的居室八大功能即包括起居、就餐、厨卫、就寝、储藏、工作、学习以及阳台。
(三)合同及补充合同
购买前一定要问清销售许可证和产权等重要情况、物业管理等基础上,仔细研究清楚合同的每一项,并在补充条款中对交房时间、面积误差、关键的配套设施加以约定,并注明开发商在每项违约时的惩罚办法,必要时请专业律师,考虑清楚了再签才比较妥当。
(四)交房
房建好后,通过相关主管部门的竣工验收和装修装饰等程序后便可入住了,在开发商交房时别忘了向开发商要“使用说明书”和“质量保证书”两书。这过程的许多问题最好都一一搞清楚为佳。
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