1、《中华人民共和国土地管理法》规定：“国家实行土地用途管制制度”，“将土地分为农用地、建设用地和未利用地”、“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”，“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。

2、农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

3、严禁违反土地利用总体规划和土地利用年度计划，规避农用地转用和土地征收审批，通过出租（承租）、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。

4、任何单位和个人不得自行与村委会或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。（《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》）

5、非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。（《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》）

6、农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。（《土地管理法》）

7、非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。（《土地管理法》）

8、禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。（《土地管理法》）

9、因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。（《土地管理法》）

印发《关于进一步完善农村土地管理制度实施办法》的通知

顺府发［2004］2号

（佛山市顺德区人民政府2004年1月7日颁布，2004年3月1日起实施）

各镇人民政府、街道办事处，区属各有关单位：

现将《关于进一步完善农村土地管理制度实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

佛山市顺德区人民政府

二00四年一月七日

关于进一步完善农村土地管理制度实施办法

为进一步完善我区农村土地管理制度，根据我区《关于进一步深化农村体制改革，促进农业和农村社会经济全面发展的若干意见》的精神，制定如下实施办法：

一、进一步规范和完善征（使）用农村土地制度

（一）规范农地转用和征地程序。

1．严格执行征（使）用土地公开制度。不论是农用地转用还是征用，一律由区规划国土局进行《征（使）用土地及补偿安置方案》公告，并由各镇（街道）规划国土管理所张榜公布，村（居）委会及股份合作社理事会必须召开村（居）民代表大会或股东代表大会，向被征（使）用地村（居）民或股民通报《征（使）用土地及补偿安置方案》的具体内容，就有关补偿标准作解释说明。

2．征（使）用农用地应当尊重村（居）民、股民的合法权利。村（居）委会或股份合作社理事会应召开村（居）民代表大会或股东代表大会，广泛征求村（居）民或股民意见，并以书面形式将意见上报区规划国土局。必要时可向区规划国土局申请举行听证会。

3．充分运用协调机制，及时化解矛盾。对已经区政府批准实施的征（使）用土地补偿方案有异议的，由区政府法制办公室进行协调处理。协调不成的，当事人可向批准农地转用、征用的人民政府申请裁决，在裁决和协调过程中，各级政府、村（居）委会应当耐心做好解释说服工作，全力配合征（使）用地工作的推进。

（二）依法调整征（使）用土地补偿标准。

根据《广东省实施中华人民共和国土地管理法办法》的规定调整征（使）用土地补偿标准。凡征（使）用耕地（含鱼塘、园地）的土地补偿费和劳力安置补助费最低不少于4．8万元／亩，征（使）用非农业建设用地、河涌和滩涂的土地补偿费不低于2．4万元／亩。属于省、市等上级部门征地用于交通、能源等基础设施建设的补偿标准，按上级的有关规定执行。征地补偿款留20％作为股份社集体股收益，另80％按固化股权后各股东所拥有的股份份额一次性量化到个人。经股东代表大会通过，股份社可从征地补偿款的股东个人收益部分中提留一部分作为社会保障金，用于股民的社会保障开支。

（三）增强征（使）用地的计划性，保障股民的利益。

实施征（使）用土地应有计划地开展，充分考虑被征用土地农作物的种植季节和养殖周期，通过提前发布公告或延后收地等方式，尽量避免在种养殖黄金季节实施收地，切实保障股民的利益，降低征（使）用地成本。

二、完善农村集体建设用地使用权流转制度

根据《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府〔2003〕51号）的有关规定，结合我区实际，进一步完善我区农村集体建设用地使用权流转政策。

（一）明确集体土地所有权证的发放主体。集体土地所有权证只能发给镇政府（街道办事处）、村（居）委会或股份合作社。村（居）委会或股份社所有的集体土地所有权证发给村（居）委会或股份社；人民公社时期属公社所有的集体土地，属村（居）委会、股份社所有之外的集体土地以及镇（街道）已经给股份社作了土地补偿、劳力安置补助的集体土地，其所有权证发给镇政府（街道办事处）。

（二）建立农村集体建设用地使用权流转公开制度，充分尊重村（居）民、股民的合法权利。根据国土资源部和省国土资源厅有关土地登记规程，集体土地首次流转登记发证前须进行公示，对公示无异议的方予发证。村（居）委会或股份社理事会应召开村（居）民或股东代表大会，经2／3以上的代表通过并形成决议才能办理。属于村（居）或股份社的集体建设用地使用权流转及其集体资产处置须经村（居）民或股东代表大会2／3以上代表通过，并必须进行公开交易。

（三）强化农村集体建设用地使用权流转的监督制度。集体建设用地使用权首次流转以及对集体所有资产的处置必须接受监察、农业部门监督。

（四）明确股份社集体建设用地使用权流转的收益分配。按照省有关文件规定，今后股份社集体非农建设用地使用权流转所产生的纯收益，50％作为股民社会保障金，用于本单位成员购买社会保险的开支；剩余的50％按“二八”分成的办法进行分配，即20％留作股份社集体股收益，另80％按固化股权后各股东所拥有的股份份额一次性量化到股东个人。

三、切实执行农村宅基地固化制度，降低农民住宅用地成本

（一）严格执行《中共顺德市委顺德市人民政府关于进一步深化农村体制改革的决定》（顺发〔2001〕13号）和《关于调整农村集体土地管理制度的实施细则》（顺府办发〔2001〕85号）的有关规定，落实股份社资产固化量化后的农村宅基地留用制度，对应当留给股民的宅基地必须留足，各级政府部门不得以规划或发展的理由拒绝留地，确保农村宅基地固化工作顺利推进。

（二）结合实际确定固化住宅小区的规划标准，提高土地利用率。本着实事求是、节约土地资源的原则，对固化的宅基地不能一律要求开发成片的高标准住宅小区，要针对各地不同的发展水平确定相应的固化宅基地配套标准；对于经济发展水平较低的镇（街道）和村（居），在满足基本的消防要求的前提下可适当降低固化宅基地规划标准，增大建筑密度，提高土地利用率。各镇（街道）安排固化用地要充分利用旧宅地、边角地，降低开发成本，节约土地资源。各镇（街道）办理固化宅基地的农用地转用手续，应根据实际建房需求，分批小额转用，减轻村（居）的经济压力。

（三）降低股民住宅用地的成本。

1．股份社的土地安排给股民建房时，应当采用有偿方式，股民原则上需支付给股份社土地补偿费和劳力安置补助费，具体补偿标准应由股东大会决定。如股东大会同意，可在扣除宅基地开发成本后不作补偿。

2．减轻股民建房的费用负担。由区规划国土局对照现时的法规政策，清理对股民建房的有关收费项目，做好减免方案。

3．各镇（街道）通过土地整理而取得的新增耕地指标，要优先用于固化住宅用地以抵顶耕地开垦费，降低用地成本。

4．引入市场竞争机制，对固化住宅小区的“通平”工程必须按有关规定通过工程招标实施，尽量降低“通平”费用和住宅小区的开发成本。

四、妥善处理本办法实施前的有关征（使）用地补偿问题

本办法于2004年3月1日实施。本办法实施前征（使）用地单位与被征（使）用地单位已达成书面补偿协议并按协议履行的，应按已签订的协议执行。如征使（用）地单位与被征（使）用地单位未达成书面补偿协议，征（使）用地补偿应按该宗征（使）用土地的农用地转用或征用批文签署之日的有关规定执行。

《中华人民共和国土地管理法》

第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

第四条国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第五条国务院自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

县级以上地方人民政府自然资源主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。