案例一：某区某家园小区业主因为不满开发商指定的物业管理公司的服务，重新选聘另一家公司管理小区。但原物业管理公司却一直拒绝移交，至今仍在小区内行使物业管理权。其间，该小区上演多起流血事件，数名业主代表被不明身份人物打伤。业主多次要求该区建委履行职责，责令原公司移交物业管理权，但未获解决。该家园业委会以行政不作为为由，将这个区的建委告上法庭。

案例二：某住宅小区物业管理费在2003年之前一直以每平方米每月1美金的价格收取，小区的会所、停车位等等也都是高价收费。但管理服务却一直让小区的业主非常不满。后该小区业主委员会与另一家物业管理公司重新签订了两年的物业管理合同。之后新进入的物业管理公司投入了巨大的人力、财力和物力在这个项目的前期接管上。但原物业管理公司强行阻拦该公司进驻小区，至今新的物业管理合同的期限已经过了一年。

目前在我国，特别是北京、上海、深圳等大中城市，不少物业管理小区逐渐进入新旧物业管理公司的交接阶段，以前开发公司委派的物业管理公司退出小区，由业委会选举的新物业管理公司进驻小区。在管理权交接过程中，发生了不少矛盾纠纷，甚至武力相争，对簿公堂。这些问题的解决，关系到物业管理公司的利益，涉及小区的稳定和社会的安定，应当引起有关各方的高度重视。本刊记者采访了北京新纪家园物业管理有限公司总经理李柏松和南京凌云物业顾问服务有限公司总经理张家宁，就物业管理权交接难的问题展开了一番对话。

记者：案例二中的新进入的物业管理公司在承接二手楼盘聚龙花园时做了很大的经济投入，最后却没有成功接管、获得预期的收益，原因何在？

李柏松：像案例二中这样的物业管理权交接，往往在整个程序上是合法的，业委会的成立是合法的，在小区办备了案；所签订的物业服务合同是合法的；招投标过程是合法的，是通过正规的招投标公司进行的。而最终以失败告终，从物业管理公司自身考虑，原因有两个，首先是对原来物业管理公司的情况和背景没有了解透彻；二是没有做好市场分析，没有充分认识到物业管理市场的新旧物业管理公司交接尚且不规范，过于乐观地进入了新开发的市场，没有考虑到市场的复杂性。从外界来说，我个人认为存在政府管理力度不够，业委会定位不准、不到位的原因。出现问题后，管理制度滞后，无执行依据。

记者：案例二中在承受了不小的经济损失后，新进入的物业管理公司是否可以状告合同另一方业委会？

李柏松：状告业主委员会这个问题，不是不可以考虑，可是首先业委会不是独立的经济主体或者法人，根据人民法院有关司法解释，业主违约时，业委会不能作为被告，只能将小区全体业主作为被告应诉。实际操作过程中不现实，执行起来很困难。作为新进入物业管理公司，又做了大量的投入，却面临管理权交接难，难以采取正常的法律途径来获得赔偿是非常遗憾的。

记者：就两个案例而言，物业管理公司应在哪几个方面调整自己的经营思路？

李柏松：首先，要加强团队建设和规避风险的意识，进行市场竞争不能盲目，要结合行业现状，充分地调研和分析，再采取相应的经济行为。其次，对经济行为的可操作性细节要多加考虑，因为物业管理行业并不是一个低风险的行业，特别是现阶段竞争不规范、规则不完整的情况下，存在很大的经营风险。

记者：您认为如何规范新旧物业管理公司的交接活动，使企业在市场上规范地经营和生存？

李柏松：首先是加强政府的监督机制，以及处理解决类似纠纷的措施，特别是物业管理费的使用监督机制，为日后原公司的退出和新公司的进入打下基础，减少有争议和矛盾的问题。不只是工商和税务的一般监督管理，还需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的介入，提供技术力量和法律规章的支持，加大监管机制，把这个社会化的问题通过一个良性的管理循环来控制和监督，提供一个公平的竞争环境。政府的规则可以影响到整个市场的游戏规则，政府的相关政策要与市场问题同步，而不是滞后，物业管理公司就能够在遇到问题后有法可依、有法可行。同时希望物业管理企业加强企业自律和诚信。

另外，业主委员会拥有进行物业服务招投标的权利，却不能承担相应的经济义务，操作上具有不对等的一面。如何将物业服务市场化的招投标的双方权利和义务真正市场化，需要政府部门、物业管理公司和业主委员会三方的共同努力，在长期的磨合中建立规范的机制，避免三者的尴尬局面。

记者：结合所给出的两个案例，请谈谈新旧物业管理公司交接不成功的主要原因。

张家宁：1、交接的具体内容有待细化。虽然《物业管理条例》对交接的内容有所规定，但比较笼统，需要制定有关细则进一步加以规范，将日后新物业管理公司顺利开展管理服务工作所需要的资料（如财产记录、设备情况和客户资料等）涵盖在内。

2、出现问题后，可以参照的制度太笼统。没有具体的规定，出现了纠纷不知道怎么处理，按照什么规定来进行经济索赔。

3、历史遗留问题很难解决。开发商的社会责任心不强和开发短视，太注重经济效益，轻视房屋的质量和后期的交付使用等问题，往往在后来业主居住时，给物业管理服务造成了一系列的矛盾和纠纷。而新旧公司交接时，双方因顾及各自的利益，矛盾会更加激化。

4、费用征收问题不好协商。原公司不能详细公布交费情况，该支付的没有支付，该公布的不公布，造成收入和费用混乱，又没有监督机构对支出进行监管。公说公有理，婆说婆有理，在交接时，容易扯不清，不能顺利接管。即使接管了，也容易出现问题，不能很好地为业主提供服务。

新旧物业管理公司交接虽然存在各种问题，如开发商遗留问题、政策法规滞后、物业管理行为不规范等等，但也不乏交接成功的案例，如万邦大厦业主委员会新聘用的光大物业管理有限公司成功接管小区。该业主委员会的成员专业能力很强，还聘请了物业管理专家和法律顾问来操盘此事；借助了政府的力量，从业委会的备案、招投标过程、新旧管理权的交接，政府都非常重视此事，给予了较大力度的支持；新聘物业管理公司的前期调查到位，事先调查了小区的各种情况，如欠费情况、设备状况、原公司提供的服务质量和标准、业委会的成员结构等等，最关键的一点是业主拖欠原物业管理公司的管理费较少。