农村宅基地房屋买卖是否有效，取决于实际情况。农村宅基地房屋买卖的有效性必须满足以下四个条件：1。购房者主体资格合法。农村房屋所依赖的宅基地属于农村集体成员，所以购房者必须是村民的集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。二、销售人员主体资格合格。卖方必须有权占有、使用、收益和处分其全部财产。三、购房者应符合申请宅基地的条件。农村村民只能有一个宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地。四、买卖经村民委员会批准。《民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思是真实的；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。第四百六十五条依法成立的合同受法律保护。依法成立的合同只对当事人有法律约束力，法律另有规定的除外。辟谣问：宅基地房屋不能抵押吗？根据《中共中央办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的通知》（中办发〔2014〕71号），规范推进农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》和《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院暂时调整实施北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域相关法律法规的决定》，国家决定开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款工作，进一步深化农村金融改革创新，有效盘活农村资源、资金和资产，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式。问：宅基地房屋可以拍卖吗？答：原则上不行。宅基地上的房屋通常是当事人唯一的房屋。根据《最高人民法院关于查封、扣押、冻结人民法院民事执行财产的规定》第六条，人民法院可以查封被执行人及其扶养家属生活所需的住房，但不得拍卖、出售或者还债。第七条人民法院根据申请执行人的申请，在保证被执行人及其扶养家属最低生活标准所需的住房和普通生活必需品后，可以执行超出被执行人及其扶养家属生活必需的房屋和生活用品。根据最高法院的解释，被执行人只能拥有唯一的房屋，属于被执行人及其扶养家属生活所必需的房屋的，法院可以查封，但不会拍卖。因此说宅基地原则上是不能拍卖的。

农村宅基地房屋买卖合同是否有效

（一）从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。

（二）如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。

（三）而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的宅基地属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。

（四）然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。

（五）在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国民法典》第一百四十三条《中华人民共和国民法典》第四百六十五条