一般来说，公寓是一种集合式住宅，而住宅是一种以居住为主的房屋，二者的区别除了房屋总价不同之外，还有以下几点：

一、用地性质和产权年限不同

现今，公寓大致可以分为三种类型，分别是普通公寓、商务公寓和酒店式公寓。其中普通公寓的用地性质为居住用地，产权为70年;商务公寓的用地性质为综合性用地，产权为40年或50年;酒店式公寓的用地性质为商业用地，产权为40年。然而，普通住宅的用地性质是居住用地，产权为70年。

二、购房和贷款的限制不同

公寓属于非普通住宅，一般情况下都是不限购的，但是北京通州区除外。若是购买普通住宅的话，通常就会有诸多限制，比如需要提交社保或者个税证明等。

此外，公寓和住宅在贷款方面的限制也有所不同，像北京的普通住宅首付比例为35%，而非普通住宅的首付比例则为50%。

三、落户要求不同

购买普通住宅的话，除了一些城市有特殊规定之外，只要房屋面积或者总价达标，或者你符合当地的规定，通常都是能够落户的。但是，公寓是不能落户的，只有70年产权的普通公寓可以落户，但也需要你符合相应的条件。

四、水电、物业费标准不同

40年或50年产权的公寓，不可以使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉，而且是商业用电用水，居住成本高，物业费也比较贵，一般在4元每平以上。普通住宅为民水民电，物业费相对也比较便宜。

五、户型设计不同

公寓的户型面积比较小，没有特别明显的功能分区，多为精装修的房屋。普通住宅的户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。

六、住户数量不同

公寓由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户。

七、应缴纳的税费不同

公寓和住宅所要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，若同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税。