近年来,我国房地产市场发展迅速,房价居高不下,国家为了加大对房地产市场税收调控力度,进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,国家税务总局于2007年12月29日发布了〈关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发[2007]132号)〉(以下简称新政策),要求从2008年1月1日起施行。因此,结合新政策出台的背景,分析当前土地增值税清算工作中存在的问题,并提出完善的对策,对新政策出台的重意义进行阐述非常必要。

关键词:土地增值税;清算;问题及对策

中图分类号:F810.42文献标志码:A文章编号:1673-291X(2008)18-0027-02

一、新政策出台的背景

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。其纳税义务人是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人(包括外资企业和外国公民)。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额,土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种,主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。

在我国,土地增值税是在上世纪90年代初上轮房地产高潮时期设立的一种房地产税收。1993年颁布的《土地增值税暂行条例》,规定转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的,应当缴纳土地增值税。土地增值税法出台之后不久我国就进入了第一轮宏观调控期,禁止了房地产企业的上市,并对银行信贷实行了紧缩政策。在此背景下,财政部与国税总局联合于1995年1月下发了《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》,该通知免除了1994年1月1日之前签订转让合同的征税,免除了已立项项目5年内转让的征税,也允许成片开发的项目延长免税期限。近年来,我国房地产产业迅速发展,但原有的增收办法越来越不合时宜,房地产业税收流失严重,为了加强和规范房地产开发企业的土地增值税征收管理,进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,2006年12月28日,国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,在此基础上,为了进一步规范土地增值税清算鉴证业务,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)以及《注册税务师管理暂行办法》及其他有关规定,国家税务总局制定了《土地增值税清算鉴证业务准则》,自2008年1月1日起施行。