明天，即2007年12月1日，《外商投资产业指导目录(2007年修订)》(以下简称新《目录》)正式施行了。这是继去年7月建设部等六部委联合发布限外令之后，出台新一轮限制外资进入房地产政策，也新增限制外资进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

11月7日，据国家发改委消息，经国务院批准，国家发展改革委和商务部10月31日发布第57号令，全文公布新《目录》，自2007年12月1日起施行;2004年11月30日国家发展改革委和商务部发布的《外商投资产业指导目录(2004年修订)》同时废止。

与2002年和2004年版的《目录》相比，2007版在房地产领域开始向外资收紧。从2007年12月1日起，新《目录》中规定，一是外商投资普通住宅的开发建设从鼓励目录中消失;二是限制目录中新增了外商投资房地产二级市场交易(存量房交易)及房地产中介或经纪公司一项;三是虽然大型主题公园的建设、经营不再归于限制目录，但是土地成片开发(限于合资、合作)和高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营的限制不变。

原文如：房地产业

1.土地成片开发(限于合资、合作);

2.高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营;

3.房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

此前针对外资投资房地产的文件主要有两个，一个是2006年7月11日的《建设部和六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》;另一个是2007年5月份，由商务部和国家外汇管理局发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。根据某著名机构的数据研究显示，相较于2006年，2007年境外客户的成交比例同比下降了50%-70%。可以从一个侧面来说明，至少在三级市场限外政策的调控效果已经达到。

其实，宏观政策调控不完全是以需求及市场的反应情况为导向的，而是根据国家阶段经济发展情况，以及未来要达到的发展目标为导向。此次，新《目录》作为控制行业间的中外资结构、整体产业结构及阶段性发展重点的一份指导性文件，具有十分重要的标杆意义。应该说，新《目录》是国家多年前想要达到的效果，对于外商投资房地产这一块，一定是先繁后简，把外资比较集中的商用物业慢慢清理，然后是管制外汇结汇，最后才会考虑把房地产业彻底从鼓励目录中清除。

而对于新《目录》中的第三点房地产二级市场交易，对此二手房限外的规定出台，二手房市场格局将受到改变否?

一、我认为市场反应应该是相对平静的

新《目录》将产业分为鼓励、限制和禁止三类。从2007修订版本与02、04版本相比较，可以看出原来在2004版本中列入鼓励外商投资产业目录的第八项房地产业被取消了，普通住宅的开发建设剔除出去。而在限制外商投资产业目录的第八项房地产业中，大型主题公园的建设、经营替换为房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。同时，对于外资进入土地成片开发和高档宾馆、别墅、高档写字楼、国际会展中心的建设和经营领域等，则继续受限制。

这次二手房限外规定发布后，并没像2006年限外令执行以前所引起一手市场的讨论与恐慌一样引起二手市场的格局变动，新规定发布近段时期内，我发现深圳、广州、长沙等地的二手房市场交易情况仍继续原来的发展状况，并没有受到什么影响。对此，我认为二手房限外的出发点应该是担心外资通过中介进入炒房领域来抬高房价，可以理解是去年下半年以来房地产限外政策的延续，同时明显地体现出政府对于房地产市场进行调控的决心。在二手房市场，目前来说的确有一部分国外的投资基金在内，有的经纪公司本来就属于外资，比如中原地产、21世纪不动产等，但这次的规定对于已经形成的故有市场似乎没有太大的冲击，当然，对于即将进入市场的外资可能也会起到一定过滤的作用。

二、二手房限外会使未来市场格局显得更平稳

目前，就我们同行业内的交流发现目前国内的房地产经纪公司一般没有炒房的空间。因为正规的存量房交易时，国家明令禁止中介吃差价，所以国家主要禁止的目的应该是担心外资进入后是否会造成二手房市场供小于求情况更加严重。新《目录》中，也仅将外资进入二手市场列为限制内容，而非禁止，这也意味着是提高了进入的门槛，而非严禁。

就现在来说，中国规模最大的具有外资背景的房地产经纪公司主要是中原地产、21世纪不动产等，象这些公司可能会受到更强的监管，另外中国本土的中介公司也有加快海外融资的趋势。

对一个新的规定的出台，往往会带着相关的漏洞或不详细，比如政策是否会出现漏洞等等也都会影响政策具体实施。我相信不久以后会有新的具体配套政策或者方案出台，届时可能会对业内有一定的影响。

其实，外资的进入是有利于引进新的管理模式与观念的，同时限制外资可以降低中介行业的竞争能力与激烈程度,影响行业提高流通、降低成本的功能发挥。因此，限外应该着重在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又不打击行业的发展，这样，具体实施政策的制定可能会是一个比较困难的过程。另外就是限制外资是否会影响国内企业的向外融资进程呢?但是可以肯定的是，到现在为止，新的限外令似乎没有涉及到国内企业的海外融资进程。我相信国家对处于对经济发展和市场有序化的考虑上，会在限外上做出一些对国内企业比较有利的措施出台。