什么是土地增值税的调增调减
时间:2023-02-28 07:20:12 456人看过 来源:互联网

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定,适用简易计税方法的房地产开发企业纳税人,其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税应纳税额,即:

土地增值税清算收入=含税销售收入-增值税应纳税额=含税销售收入-含税销售收入÷(1+5%)×5%=含税销售收入÷(1+5%)

采用一般计税方法计税的房地产开发企业纳税人,其转让房地产的土地增值税清算收入不含增值税销项税额,即:

土地增值税清算收入=含增值税销售收入-销项税额=含税销售收入-销售额×税率=含税销售收入-(全部价款和价外费用-土地价款以及拆迁补偿费用)÷(1+11%)×11%

根据上述分析,按规定允许土地价款扣减销售额而减少的销项税额,应调增土地增值税清算收入,不是调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

一、土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率:

1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

上面所列四级超率累进税率,每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。

二、预征和清缴的土地增值税

清缴的时候多退少补,跟增值税及附加也是一样的,补是肯定要补的,退却不一定。很多时候根本就退不了。

预征土地增值税=(销售回款-预缴的增值税)×预征率

收到回款的次月就要申报。

预缴增值税的计算公式:

预缴的增值税=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%

简易征收方法是销售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是销售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值税的预征率是多少各地要求是不一样的,分不同业态,一般来说普通住宅2%,非普通住宅3%,有些地区还要分别墅、商业,这些预征率更高。

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