过去的十二年是房地产市场波澜起伏的十二年，国家屡出宏观调控政策，其中关于营业税的调整就历经五次反复态度转变，或促进或抑制。住房二级市场的法律观念甚至具体房地产买卖合同的条文也逐渐成熟、完善。本文先通过部门规章的变动了解99年到11年的营业税变动，再从微观角度解读二手房买卖中税费政策变动的法律后果。

12年的营业税变动：促进、抑制、再促进、再抑制

1999年07月29日《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字【1999】210号)出于切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动住房二级市场的目的，财政部、国家税务总局规定对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税;个人购买并居住不满一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去原价后的差额计征。(促进)

2006年06月16日《关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税【2006】75号)出于抑制投机和投资性购房需求，两部门调整营业税个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税;个人将购买超过5年(含)5年的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。(抑制)

2008年12月29日《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2008】174号)出于进一步鼓励普通商品住房消费的精神，促进房地产市场健康发展的目的，两部门规定个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过2年(含两年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(促进)

2009年12月22日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2009】157号)出于促进房地产市场健康发展(抑制)的需要，两部门规定个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(抑制)

2011年01月27日《关于调整住房转让营业税政策的通知》(财税【2011】12号)再度出于促进房地产市场健康发展的目的，两部门加大税收调控力度，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。(抑制)

政策变动时，营业税缴纳的义务承担者

政策的频繁变动也会引起法律纠纷的不断产生，宏观调控其实和每一个购房者息息相关。张雷律师于01月28日不断接到当事人的咨询电话，询问营业税的新规定和影响。关于此点涉及到合同解释和合同漏洞填补规则的应用。北京高院和上海高院都曾做出过明确的司法解释。

北京高院认为房屋买卖合同签订后，因国家宏观政策调控引起国家税费调整，当事人对税费的支付有明确约定的，依约定处理;当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付做出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人一方以房屋买卖合同中对税费调整未作约定或者约定不明为由，要求解除合同的，不予支持。

上海高院认为根据约定优先、法定补充原则，当事人对税费的支付有明确约定的，应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明确的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付做出约定后，又因宏观政策调整而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定的承担主体。当事人不得以税费调整或者双方未作约定以及约定不明为由，要求解除合同。