如何有效拍卖带租约的房产

作为交易行为的中间者—拍卖人，如何有效拍卖带有租约的房产，减少事后可能出现的纠纷及损失，我认为严格依法行事，按程序进行拍卖是其基本原则。其具体程序：

一、向委托方(法院)调查房产的现实状态。除了调查标的性质：产权人、地址、用途、面积、土地使用年限等，还应调查清楚房产的现在是否空置。

二、与委托方(法院)协调，要求或请求其配合拍卖成交后标的物的移交工作。若在租赁有效时间内拍卖成交，承租方无意退租，其租赁应继续有效，可要求委托方将原出租方所得相应租金与买受人或原承租人与买受人重新签订租赁合同。承租方无意继续租赁，在规定时间内搬离承租房，原出租方或买受人依据约定，应给予承租方一定补偿。

三、展示标的物时段，拍卖方应予以充分说明。标的物展示期间，拍卖公司应充分向竞买人陈述清楚标的物的现状，特别是租赁房屋拍卖成交后权属转移时租赁关系有关手续的落实。

四、拍卖方在拍卖成交后的工作。拍卖成交后，拍卖方应主动协助买受人在约定或规定时间里进行权属移交。

五、拍卖人对标的物保留价的建议作用。很多标的物在拍卖前已得到房地产估价人士的评估，有一个参考价格，但此评估价格一般是按现实市场价格为参考的评估值，未能考虑标的物带有租约时可能造成买受人无法成功取得房产使用或租金等因素。所以，拍卖人在已有评估价格的情况下，依据市场信息，将可能发生的第一次对承租人的专场拍卖费用、租金收取期间金额、对原承租人的可能补偿的额度等一并在委托人委托前向其解释，给委托人合理的心里底价参考。