《城市房地产管理法》第六十条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：因房屋买卖等原因，当事人“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明文件”。这些规定说明两个问题：一是开发企业在房屋竣工以后，应当向登记机关申请初始登记，登记机关在审核用地、建设工程规划许可证等有关的证明文件以后，向申请人颁发房屋所有权证；二是房屋买卖等产权转移，当事人申请转移登记时，应当凭房屋权属证书办理。

因此，新建商品房要先办初始登记后才能办理转移登记。在现实情况中，商品房的买卖一般不可能到房屋竣工以后才进行，只要开发企业领取了商品房预售许可证，就可以进行销售。但登记机关在为买房人办理转移登记时，应当要求开发企业先办好初始登记。