自1970年代以来,台湾房地产业以预售的方式,行销正在规划中的住宅及房屋,房屋预售制度开启了台湾房地产的经济奇迹。台湾第一个房屋预售案,是位于仁爱路圆旁、万代福大厦现址的华美案,是由张克东及叶条辉所创始的,张克冬投资兴建的华美案,由叶条辉负责企划销售,在当时的空地上搭起了第一座房屋预售的接待中心,现场没有模型、没有样品屋,只张贴了一张标明几楼几户的销控表,华美案的成功开创了台湾地区经久不衰的房屋预售制度。台湾的房地产市场,由自建自住的形式后,进入了预售屋交易制度后,建立了一个可谓由土地所有人、建商、购屋者与金融机构合作的,各取其利的交易方式,地主提供土地与建商合资兴建房屋,以换取完工后的房屋以及房屋获取的利润,建商则无须负担过重自有资金筹资压力,将房屋兴建设计图表完成,申请建筑执照后,即可以预先销售的方式向须用房屋销售,先行取得部分价款。银行无论对建商或购者融资赚取利息,都要取得不动产作为担保品。一般模式是,在预售期间,购房者只要付订金的10%的自备款,半年后开工再付5%的工程款,等到一年半后房子建好交屋,再开始偿还85%的银行贷款。这种房屋预售制度让小家庭甚至单身者,只要准备数十万元的自备款,在一年半之后,就可以有一个属于自己的居住空间,远比先建后售的房屋贷款要容易得许多。
在台湾预售制度,不仅引发出太多的都市问题及交易纠纷,更使得市民对于空间的认知起了很大改变,完全市场取向的住宅生产,让高价豪宅热卖,也让品质不良的住宅建筑面临灾害,预售制度成了投机城市的始作俑者。在台湾,房地产业的发展已远远超出政府法令所能管理的范围,一是房屋预售制度本身的正当性危机。二是房屋作为商品的预售制度所衍生出来的问题,它不仅仅只是缺乏法律规范、危害消费者权益,更是的台湾住宅品质普遍低落。经过长久以来的挫败购屋经验以后,台湾市民的购屋行为趋向理性,消费者比以往更熟悉建筑产品,预售制度的好处开始不受青睐,在台湾房屋预售不仅支撑资本的快速生产再生产,预售地点更形成了一种商业上的网络,呈现出建商即竞争又合作的关系,在个别层次上为单价或成交量较劲,在总体的层次上为价钱相互哄抬以及分享客源。
台湾房地产市场可为成屋住宅市场和预售屋住宅市场,成屋市场可以被看作是存量市场,预售屋市场可以被看作是流量市场,由于建设滞后,新建房屋不能准确代表当期台湾房屋流量。在预售市场上,即使建筑未完工甚至正计划开工,这些住房也已经在市场上出售。因此,在预售制度下,住房供给能够根据住房需求和经济进行调整。在台湾,只要土地规划通过审批,就可以开始预售,但是台湾的监管部门对于开发商资格的审核更加严格。台湾房地产从业者的专业程度高,规模相对小,对房屋主体结构的质量保证一般为15年,而且在收房如果出现与合同规定不符的问题,业主不但可以退房,如果问题严重开发商还要赔付巨款,但是监管的措施都保证了台湾房地产预售的顺利进行。
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