(一)满足房屋买卖合同中的退房事由

在房屋买卖合同中都明确约定了双方的权利义务，可以以合同中开发商未能履行的事由来退还商品房。

在这方面最常见的是在房屋买卖合同中都明确约定了交房期限，将来开发商不能按时交房则购房者可以选择适用解除合同这一条款。但要注意的是有些开发商会在条款中附加一个月的期限，即如果在这个期限内没有行使则视为放弃行使合同解释权。如果可能的话，购房者可以在合同中约定一些其他的解除合同的事由，比如一些不构成根本违约的事由，再如达不到购房者的特殊要求等等，还有就是出现一些不确定的情形出现。

(二)满足法律上规定的退房条件

如果满足以下法律上规定的退房条件，那么购房者在购买商品房后也可以要求退房。

1、因不可抗力致使不能实现合同目的；

2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

5、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

6、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

7、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

8、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

9、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；

10、房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；

11、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；

12、房屋面积误差比绝对值超出3%；

13、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行；

14、房屋买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记；

15、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的；

16、商品房销售后，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的；

17、出卖人未取得商品房预售许可证明，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的。

一、已经购买的商品房是否可以退

从法律角度上说，购房者要求退房，实际上就是接触购房合同。因此，购房者的退房理由实质上就是解除购房合同的理由。

那在已经购买商品房的前提下，能够解除购房合同吗？答案是：能！但也要满足一定的条件，如可以根据购房合同中的退房事由来退还已经购买的商品房。