我国法律规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。也就是说，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同成立后，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。可见，签订了购房合同，除了买卖双方协商一致可以退房，一般是不能随便退房的，除非符合法律规定的特殊情形，根据法律、法规的相关规定，购房人因开发商违约，购房人是解除房屋买卖合同，要求开发商退房还款的，具体可以要求退房的情形有：

（一）开发商延期交房

除商品房买卖双方另有约定，如果开发商迟延交付房屋，经购房者催告后在三个月的合理期限内仍未交房的，购房人有权解除合同。同样的，购房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的，开发商也有权解除合同。如果购房者在开发商延期交房后给了3个月宽限期，开发商仍然不能交房，购房者就可以退房并让开发商赔偿自己的损失。

（二）房屋买卖合同订立后，开发商又将该房屋出卖给第三人

房屋买卖合同成立后，开发商又将同一套房屋出卖给他人，不但对第三人是一种欺诈行为，更重要的是侵犯了购房人的权利。因此，法律赋予购房人解除合同的权利，并可以要求开发商赔偿损失以维护自己的权益。

（三）开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人

购房合同订立后，开发商没有告诉购房人就将买卖的房屋抵押给第三人，这就使得购房人所购房屋处于随时会被变卖或者拍卖的危险中，如果开发商不能向第三人履行债务，第三人就会把本属于购房者的房屋拍卖，造成购房者人房两空。因此，在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同并要求开发商赔偿损失。当然，如果购房人同意出卖人设定抵押，自愿承担风险的除外。

（四）面积误差比绝对值超出3％

开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值在3％以内按照合同约定的价格多退少补，购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出3％，购房人可以请求解除合同，开发商必须返还已付购房款及利息。

（五）无法办理所有权证

购买期房签订的是商品房预售合同，需要等房屋交付之后才能办理房产证。如果因为开发商的原因导致房屋交付以后不能办理房产证，比如开发商缺少必要的手续等等，那么购房者可以要求开发商退房并承担损失赔偿。

（六）房屋质量不合格

购房者收房时如果发现房屋主体结构质量不合格不能使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房人有权请求解除合同和赔偿损失。因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定，以确认房屋质量是否合格。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

“退房潮”灼伤楼市商品房降价考验金融稳定

今年以来，消费者持币观望的气氛日渐浓厚。开发商为了缓解资金危机，开始采取各种促销办法。这种促销手段虽然在一定程度上促成了一部分意向购房客户的成交速度，同时也激发了那些已订房的购房者萌生退房之念，而且促销力度越大，已购房者退房的行动就越强烈。楼市涌现退房潮近期北京的楼盘打折促销如火如荼，退房现象在京城楼市已经越来越突出。截至6月18日，北京1439个房地产项目有退房或退定记录，较之6月初有所增加，其中韦伯国际发展中心、金长安大厦等很多项目，退房或退定次数均达到百次以上，有的退房记录甚至接近500次。针对在售的1000多个退房项目中统计发现，15000元／平方米以上的高端住宅退房10套以上（含10套）的项目多达50个，而朝阳区居榜首，多达29个。这些项目中，30000元／平方米（不含30000元／平方米）以下的楼盘退房的最多，占74％。业内人士表示，退房潮一般是发生在房价下跌的时候，其中期房退房的现象较为突出。如果北京市场接下来还是持续观望成交低迷，那么退房现象很有可能会愈演愈烈，这也正是楼市进入买方市场的特点之一。值得一提的是，出现大量退房现象的城市，并不只有北京。2008年初以来，上海、深圳、武汉、南京等地都不同程度出现消费者要求退房，还有不少来自知名房地产企业开发的项目。一篇质疑“2007上海十大期待楼盘”和“2007上海十大房价翻番楼盘”合同撤销率畸高的文章近日引起广泛关注。自2008年初开始，这20个楼盘中却有8个楼盘合同撤销率（含预订）超过40％，最高的竟达100％。北京、上海之外，深圳自2007年创下半年之内房价上涨45％的记录后，下半年起，却坐上了房价“过山车”，一路领跌全国。一些楼盘的三、四期价格比首期还要便宜。楼市振荡开始引发退房潮，降价成为业主与开发商冲突的导火索，许多业主看着新买的房子迅速贬值，宁愿赔偿违约金也要求开发商退房。而南京市网上房地产网显示，2008年4月24日的退换房换手套次排行榜中天润城、文化名园等项目的退房套数分别高达133套和128套。据称，这股有席卷全国的退房潮也正在武汉出现。在武昌南湖、中北路、汉口中心城区等区域的部分楼盘已经出现了业主集体要求退房的事件。不仅如此，在这一次退房浪潮中，地产大鳄旗下的一些项目也未躲过这一劫。包括万科、远洋等知名地产企业旗下的项目也出现了前所未有的高退房率，如万科中粮－假日风景在2008年前的总退房次数仅有2次，在2008年以后的退房次数达到14次；远洋一方在2008年前的总退房次数有7次，2008年的退房次数达到47次；金地格林小镇6在2008年前的总退房次数为零，在2008年以后的退房次数在统计时达到了9次。开发商博弈退房潮在这一轮退房大潮中，期房退房的现象较为突出，而现房退房较少。但是，一些在高价位买了房的老业主也开始采取行动一一或拒收房屋，或停止还贷，或走向法庭，其诉求是：要么退房，要么补偿差价！在银根日益收紧、资金链普遍趋紧的大背景下，退房对于开发商而言，无疑是雪上加霜，开发商是不会轻易接受退房的，而最坏的结果是补偿差价。去年7月，深圳金地梅陇镇二期开盘，均价约每平方米1．56万元，好的户型和楼层达到每平方米1．7万元。今年2月24日，金地梅陇镇三期开盘，价格比二期每平方米低了约4000元，还附带精装修。为此，购买该楼盘二期的业主们要求开发商补偿差价，甚至退房！同样位于深圳的万科第五园，2007年9月8日三期开盘，高层单位映月居和揽月居以毛坯房形式推出，均价每平方米14800元；而今年3月1日，该楼盘剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到每平方米11500元，下降了3000多元。随后，部分第五园已购房业主通过网络、电话、销售现场集会、签约现场集会等方式，要求深圳万科就房屋差价对业主进行补偿。为此，深圳市国土房产局举行座谈会，出面把买卖双方召集在一起进行对话，部分地产商表示虽然沟通的大门没有关上，但补偿的可能性不大。金地地产深圳公司营销总监董小明表示，梅陇镇三期与二期的价格不同是因为两者位置不同、资源不同，定位也不同，所以两者价格不具备可比性。比如由于受国家“90、70”政策影响，新开盘的三期以中小户型为主，面向首次置业者，不能和先前的大户型进行价格对比。董小明认为，购房者提出的“降价补偿”要求不合理，开发商没有责任和义务答应。金地为了更好地提升梅陇镇的物业品质和服务，决定拨款1000万元成立增值服务基金，用于提升项目及其周边交通、医疗、商业、教育等配套设施。深圳万科地产副总经理张酹表示，对第五园部分业主提出的补差价、免物业管理费和免费车位等要求，公司很难给予满足；但是万科从来没有关闭沟通的大门，购房者可以理性、合法地进行沟通。深圳市国土房产局房地产业管理处陈铠科长表示，根据最高人民法院有关司法解释，预售商品房的价格，除国家规定“微利房”、“解困房”等必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。但是以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。这就是说，开发商不能因为建材上涨或者房价上涨而将原来约定的房价提高或者解除合同，同时购房者也不能因为房价下降而要求将原约定的房价下降或者解除合同。降价考验金融稳定“对中国来说，不用下跌50％那么多，20％－30％足以引发一场经济灾难。”在2008博鳌地产论坛上，有业内人士语出惊人。由于目前中国普遍实行20％－30％房地产贷款首付标准，一旦房价下跌20％－30％，很大一部分购房者即便将房子卖掉也无法偿还银行贷款。住房和城乡建设部部长姜伟新曾明确指出：“既要防止房价过快上涨，又要防止过快下跌。”现在的悬念是，稳定房地产市场的工作是否真的到了“防下跌”的阶段？国家统计局发布的2008年5月国房景气指数为103．34，较4月下跌0．73，是连续6个月下跌。而每半年中房协都要对房地产市场进行综合统计分析，形成报告后上报住房和城乡建设部作为决策参考。这份正在制定报告中的统计显示，广州、深圳等华南等主要城市的房价指标，分别有了8％－13％左右的降幅。华南地区房价的向下波动，已经引起了央行、银监会与住房和城乡建设部等决策层的高度关注。按照通常的理论计算，房价跌幅不超过首付比例，银行的风险并不是太高，最高13％的跌幅也是在首付比例的范围内，但银行担心的是这种下跌趋势。有关专家表示，现在10％左右的跌幅，可能不会引发贷款人大规模的拒绝还贷现象。如果跌幅继续加大，会有越来越多的人拒绝还贷，而选择把抵押物抛给银行，这样呆坏账会大量上升，银行即使抛售抵押物也不足以填平呆坏账。分析人士指出，国家在出台各项有关房地产行业的宏观政策时，从来没有提出希望房价快速下跌，只是希望房价能够保持稳定，让更多中低收入家庭不断改善居住条件。如果说快速上涨的房价是政府不希望看到的情况，是一种不理性的现象，那么让房价快速下跌同样也是政府不希望看到的结果。