消费者李先生于今年2月份购买了前海某花园三期顶楼一套毛坯房。他第一次去看楼时，发现客厅墙面有一条十几厘米长的裂缝，他当场询问售楼代理，代理表示这是工人抹墙第一遍没有干就直接抹第二遍造成的。李先生相信了他的话，之后下了定金并随后付了房款首期。一个月后，李先生准备签订认购书，他又去看了一下那套房子，结果这次发现墙面裂缝更加明显了，每间房的墙上都有裂缝，而且有好几条都是从天花板呈45度角裂到地板，有些裂缝还把一面墙分成两部分，天花板上也有并行的好几条裂缝。到阳台上一看，外墙上也有裂缝,李先生非常困惑，他不知道这套房是不是危房;能不能因质量问题办理退房手续，拿回所付的三成首期。此外，他认为房产代理商带他第一次看房时误导了他，以致当时交了定金并付了首期，他要投诉代理商，并提出赔偿要求。

广东国欣律师事务所陈四新律师解答：

1.是不是危房，仅凭肉眼无法判断，必须经过权威机构的鉴定才能确定。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。同时第13条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此，如果李先生认为房屋质量不合格，李先生可以委托工程质量检测机构核验鉴定。经过鉴定后，如确实存在质量问题，李先生可以要求与

开发商解除合同，返还向其支付的定金及首期款，并要求其赔偿损失。

如果李先生当时看房时警惕性稍高一点，保护意识稍强一点，这种现象是完全可以避免的。特别是已经看到房子有裂缝时，不应该轻信代理人说的话，因为代理人是无权对房屋是否存在质量问题进行评估的。目前消委会收到的

房地产投诉案例中，类似李先生这种由于轻信地产商或代理人的口头解释，事后才发现问题导致自己权益受损的现象时有发生。为此，市消委会特别提醒购房者，购房时千万不能大意，更不要轻信代理商的口头解释或口头承诺，而且在没有看到

购房合同(协议)前就交定金更不可取。